買了商品房，你會仔細量下層高嗎？可能很多業(yè)主會忽略這個細節(jié)。江蘇南通的孫女士是個細心人，購房合同上約定的層高是2.95米，交房時她卻發(fā)現(xiàn)只有2.9米，這5厘米的“縮水”怎么算？孫女士打起了官司，一審法院判決開發(fā)商返還孫女士7萬多元。

近日，江蘇省南通市中級人民法院二審維持了一審的判決，要求開發(fā)商按誤差比例，退還包括孫女士在內(nèi)的61戶購房人共計647萬多元。法院為什么這么判？此案體現(xiàn)了怎樣的審判理念？法院對開發(fā)商有何建議？一審法院法官進行了回應(yīng)。

“商品房建設(shè)應(yīng)符合合同約定

(相關(guān)資料圖)

符合國家標準不等于符合約定”

2018年3月，江蘇南通的孫女士與某開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，其中明確約定房屋層高為2.95米。

△孫女士的購房合同中顯示房屋層高為2.95米

2020年1月，在交房驗收過程中，孫女士發(fā)現(xiàn)房屋實際層高為2.9米，比合同約定縮水5厘米，誤差比例約為1.695%。經(jīng)申請政府信息公開，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出《政府信息公開申請答復(fù)書》，涉事房屋層高確為2.9米。孫女士據(jù)此提起訴訟，主張參照商品房面積差異處理方式，請求法院判令開發(fā)商返還層高誤差對應(yīng)比例的購房款7萬多元。

南通市崇川區(qū)人民法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)審判庭法官助理吳帥對此表示：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范，同時商品房的建設(shè)應(yīng)符合開發(fā)企業(yè)與購房人訂立的買賣合同的約定。由于法律并未對層高縮水問題作出明確規(guī)定，合同中一般也未約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計算方法，如何評價違約責(zé)任并以此確定損失賠償額成為實務(wù)中亟待解決的問題?！?/p>

案件審理過程中，開發(fā)商認為案涉房屋層高2.9米，符合并超出了法定標準，合同記載的2.95米僅為筆誤，房屋層高應(yīng)以政府規(guī)劃、建設(shè)部門審批和房屋現(xiàn)狀為準。

而法院認為，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)項目需經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用，開發(fā)商所售房屋層高一般均符合國家強制性標準，符合標準不等于符合雙方合同約定?！鞍干娣课輰嶋H層高雖符合相關(guān)住宅設(shè)計規(guī)范，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務(wù)不符合約定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！眳菐浄Q。

法官：層高“縮水”導(dǎo)致房屋價值減少

如無法補救，業(yè)主有權(quán)索賠

盡管開發(fā)商強調(diào)，層高低5厘米不影響孫女士對房屋的使用，沒有給她造成損失。但法院從多個角度分析了損失的存在?！吧唐贩抠I受人的合同目的是基于對所購房屋整體空間的利用，實際層高的減少致使房屋可使用空間相應(yīng)減少。”吳帥表示，“同時層高‘縮水’將直接導(dǎo)致房屋成本價值減少，開發(fā)商得以降低成本并由此獲益；再者，層高‘縮水’也在一定程度上降低了房屋再交易的市場價值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方承擔(dān)?！?/p>

房屋建好了，層高改不了了，這個損失責(zé)任該如何承擔(dān)？

吳帥告訴總臺記者：“依據(jù)民法典規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因房屋層高已無法改變，客觀上不能采取補救措施，所以買受人有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失?！?/p>

法院判決開發(fā)商按照層高誤差比例1.695%退還孫女士房屋差價70556.05元。這樓棟61戶業(yè)主涉及層高問題提起訴訟，法院均參照孫女士一案作出判決。61戶業(yè)主的賠償金額共計6472835.62元，目前開發(fā)商已全部主動履行完畢。

對此，吳帥表示，如今我們已經(jīng)進入民法典時代，司法審判、生活實踐都要維護公平、平等及契約精神?！按税钢校m然案涉房屋層高符合國家標準，但與約定不符，違反約定就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”

法官提示開發(fā)商企業(yè)，把握機遇的同時，精心打造經(jīng)得起時間檢驗的精品工程?！奥男猩鐣?zé)任、切實保障消費者合法權(quán)益，只有誠信守約，才能行穩(wěn)致遠。”