12月10日，寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、寧波市自然資源和規(guī)劃局、中國(guó)人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》，對(duì)當(dāng)前我市房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行進(jìn)一步完善，堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。來劃重點(diǎn)：

《補(bǔ)充通知》從強(qiáng)化住房購(gòu)買資格管控、加強(qiáng)購(gòu)房合同更名及住房贈(zèng)與交易管理、調(diào)整住房信貸首付比例等四方面對(duì)7月6日調(diào)控新政進(jìn)行了補(bǔ)充完善?！堆a(bǔ)充通知》自12月11日起實(shí)施。

NO.1 調(diào)整二套房信貸首付比例

《補(bǔ)充通知》對(duì)差別化住房信貸政策作了進(jìn)一步的明確規(guī)定：市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%;市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%。

60%首付、1.1倍利率是不是似曾相識(shí)，2011年2月20日寧波版限購(gòu)條令出臺(tái)，就有類似規(guī)定，不過當(dāng)時(shí)是一刀切，現(xiàn)在變成了市六區(qū)有一套房，奉化也未幸免，沒有限制縣市向市區(qū)改善的需求，對(duì)余姚、慈溪、寧海、象山人民來說是個(gè)相對(duì)的利好。為此，特意查看了2011年-2020年，12月份歷史均價(jià)(安居客)，如圖：

當(dāng)時(shí)的限購(gòu)政策有多猛可見一斑，直到2015年房?jī)r(jià)觸底，樓市松綁，2016年開始反彈，慶幸的是我居然買在了最低點(diǎn)。

以100㎡，房?jī)r(jià)2萬，貸款20年為例

(二套房，持有4年)

投資成本：約150.7萬

60%首付，共120萬，4年需要還款26.7萬(利息大約是17萬，本金9.7萬)稅大約4萬，共約150.7萬。

與理財(cái)對(duì)比：參照理財(cái)?shù)?%年化，150.7萬買理財(cái)4年后能變成176.3萬(按復(fù)利)，共賺到25.6萬。

買房投資收益：房?jī)r(jià)一分不漲將凈虧21萬(利息、稅);上漲2100/m將保本，但是錢隨著通貨膨脹貶值了;上漲4660/m，收益將和理財(cái)持平(2019年CPI為2.9%，將將跑贏CPI);上漲10000/m時(shí)，年化收益率約為13.1%。

看眼前的趨勢(shì)貌似一年漲個(gè)兩三千不是問題，拿到似曾相識(shí)的2011年，那投資客就得掂量掂量了。

買房投資的本質(zhì)其實(shí)也是一種杠桿游戲，房?jī)r(jià)停滯或者漲幅小是要虧錢的，講究的是用最低的首付以及利息成本(持有時(shí)間)，搏取房?jī)r(jià)的大幅度上漲。然而二套房按揭的首付比例以及部分區(qū)域的限售時(shí)間，讓這個(gè)杠桿游戲快要玩不下去了，如果首付比重過大，套牢的現(xiàn)金流就越多，風(fēng)險(xiǎn)幾率大大提升，套牢的時(shí)間越長(zhǎng)，利息成本越大，時(shí)間越長(zhǎng)越不劃算。

NO.2 兩類購(gòu)買資格從嚴(yán)

《補(bǔ)充通知》要求，父母投靠成年子女落戶滿2年、離異單身滿2年的購(gòu)房人，按照本市戶籍居民家庭限購(gòu)政策和無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這就一定程度上遏制了通過假離婚來增加房票。

父母投靠成年子女落戶我市未滿2年，申請(qǐng)?jiān)谙拶?gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房，須滿足以下條件：父母雙方在海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱“市五區(qū)”)無住房;父母之一自購(gòu)房之日起前三年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅(含零申報(bào))或者社會(huì)保險(xiǎn)。

父母投靠成年子女落戶海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)行政區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱“市六區(qū)”)未滿2年，申請(qǐng)?jiān)谑辛鶇^(qū)優(yōu)先購(gòu)買一套新建商品住房，須滿足以下條件：父母雙方在市六區(qū)內(nèi)無住房;父母之一近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn)。

離異單身未滿2年的購(gòu)房人在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房或在市六區(qū)申請(qǐng)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房的，須滿足以下條件：

本市戶籍購(gòu)房人無住房，離異前家庭成員(配偶雙方及未成年子女，下同)在市五區(qū)只有一套或無住房的，可申請(qǐng)?jiān)谙拶?gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房;

非本市戶籍購(gòu)房人離異前家庭成員在市五區(qū)無住房，且購(gòu)房人在購(gòu)房之日起前三年內(nèi)在本市已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的，可申請(qǐng)?jiān)谙拶?gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房;

市六區(qū)戶籍購(gòu)房人離異前家庭成員在市六區(qū)無住房的，可申請(qǐng)無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格;

非市六區(qū)戶籍購(gòu)房人離異前家庭成員在市六區(qū)無住房，且購(gòu)房人在購(gòu)房之日起前三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn)的，可申請(qǐng)市六區(qū)無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格。

NO.3 規(guī)范合同更名和住房贈(zèng)與行為

為防止投資客利用無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格認(rèn)購(gòu)商品住房后，通過合同更名進(jìn)行炒房，《補(bǔ)充通知》規(guī)定，無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房的，除增加購(gòu)房人配偶或者變更為購(gòu)房人配偶外，不得辦理商品房買賣合同購(gòu)房人變更備案手續(xù)。同時(shí)，加強(qiáng)住房贈(zèng)與交易管理。對(duì)限售房產(chǎn)的贈(zèng)與交易提出限制條件，規(guī)定“除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權(quán)共有人之間贈(zèng)與外，屬于限售范圍的住房在限售期內(nèi)不得辦理房產(chǎn)贈(zèng)與交易”。