近日網(wǎng)傳消息，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，重點城市實施“兩集中”：

一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。

北上廣深等22個重點城市在列，分別為北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、蘇州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫。(僅供參考，具體以官方為準)

按照網(wǎng)傳，2021年這些城市住宅用地公告不能超過3次，集中在3月、4月、8月，其余時間不得再發(fā)布。

如果消息屬實，這將是土地市場的重大變革，尤其對于房企影響甚大。

01

據(jù)了解，目前已經(jīng)有部分城市發(fā)布了相關(guān)正式文件：

青島市2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知。

《通知》明確，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。

即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。

鄭州市

2月23日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布文件《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》。

《通知》明確，2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實施。

天津市

2月23日，天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》。

為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關(guān)工作，天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。

此外，蘇州、無錫等地也傳出要落實集中供地政策。

以往分散供地的時候，開發(fā)商在同行頻頻拍地的壓力下會增加緊迫感，不斷地加杠桿，增加高價拿地需求。

同一城市高價拍地事件頻出，地價上漲，房價自然就不可能降低。

同時，高昂的地價也讓購房者對未來房價繼續(xù)暴漲充滿信心，這無形中催生了不少投資炒房的現(xiàn)象。

因此，22個重點城市實行土地供應(yīng)兩集中的政策是踐行“房住不炒”的具體體現(xiàn)，可以從供給端最大限度的抑制樓市泡沫，逐步讓樓市回歸理性。

02

若是“兩集中”供地政策確定，那么，實際上就形成了長效機制三大利器，即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。

“三道紅線”

2020年8月20日，住建部、央行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，明確了收緊地產(chǎn)開發(fā)商融資的“三道紅線”。

從2021年1月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則將在全行業(yè)全面開始實施，并力爭在3年內(nèi)達標。

也就是說，你越是缺錢，就越是不讓你融資，超過這三條紅線的，都會對融資形成限制。

到底如何來限制呢?

根據(jù)三項指標的踩線情況，相關(guān)部門直接給出了相關(guān)的管控范圍和目標，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔進行管理。

簡單說，就是房企的融資難度增大，特別是負債率高的房企，融資將會異常艱難。

放眼全中國，超過一半的房企都踩到了3大紅線

2019年銷售額各陣營踩線企業(yè)數(shù)量

這也就意味著，絕大多數(shù)開發(fā)商的融資規(guī)模，都會被限制在了增長5%以內(nèi)，這顯然是遠遠不夠的。

監(jiān)管部門的意圖很明顯：降低房企杠桿，抑制火爆的土地行情以及居高不下的房價，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“三道紅線”靴子落地，必然會引發(fā)不少房企金融暴雷，甚至中國房地產(chǎn)行業(yè)也將進入變革時代。

此外，銀行也開始主動排查“地雷”了。

“房貸集中度”

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為銀行設(shè)定了房貸規(guī)模的“兩道紅線”。

主要內(nèi)容是分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。

如果說“三道紅線”是從房企融資入手，去杠桿、清庫存，避免企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流吃緊及爛尾樓等問題。

那么“房貸集中度”就是從銀行及購房者個人通過設(shè)立上限的方式，減少資金流向房地產(chǎn)。

而此次土地出讓政策調(diào)整來得有些猝不及防，一年只能賣三次地，給地產(chǎn)行業(yè)帶來的壓力并不亞于2020年的這“五道紅線”。

那么，“兩集中”供地政策如若執(zhí)行，對于地產(chǎn)行業(yè)來說到底會產(chǎn)生什么影響?

03

本次土地供應(yīng)政策的巨大變革不僅會對行業(yè)帶來深遠影響，而且也會給房企帶來更大挑戰(zhàn)。

有業(yè)內(nèi)人士做出了以下推測：

1、每批次涉宅地塊數(shù)量會有一定程度的增加

根據(jù)以往涉宅地塊掛牌習慣，一般城市都未曾出現(xiàn)過單場土拍超過10幅涉宅地塊的情況。

2020年重點城市(市本級)住宅用地供應(yīng)情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

假設(shè)22個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗。

2、對于房企的資金要求更高

如果一年只能在3月、4月、8月集中掛地拍賣的話，對于房企來說，原有的融資、拿地、操盤模式均要發(fā)生變化。

高額的保證金、土地出讓金等將對房企的綜合實力，尤其是資金實力，要求越來越高。

新政影響下，資本雄厚的大房企會擁有較強優(yōu)勢，但小房企并非沒有機會。

當下市場，開發(fā)商都追求快周轉(zhuǎn)。基本上是拿一塊，趕緊建、趕緊賣，回籠資金后再拿下一塊。

而集中供地，大房企在拿地上會更為慎重，這對于部分資金實力較弱的小房企來說，也不乏撿漏的機會。

3、土地供應(yīng)關(guān)系變化，拿地可能憑運氣

拿地越來越不容易，只能在這幾個月內(nèi)集中補倉，這些需求被擠壓，可能也會出現(xiàn)供應(yīng)需求的變化。

開發(fā)房企拿地熱情高，土地競爭度高，可能也更容易觸及最高限價，最后大部分土地都會進入搖號環(huán)節(jié)。

那接下來拿地可能就不是比拼經(jīng)濟實力，運氣成分占了大多數(shù)。

4、有效抑制房價過熱，有利于穩(wěn)住市場預(yù)期

土地集中供應(yīng)，必然會帶來項目的集中入市，市場競爭將主要以“價格戰(zhàn)”為主。

對于購房者來說選擇更大，更容易獲取市場信息，能夠有效穩(wěn)住市場預(yù)期，促進市場回歸理性，抑制房價過熱。

5、帶火周邊三四線城市，開發(fā)商外溢效應(yīng)明顯

由于集中供地的影響，開發(fā)商在22個熱點城市的拿地難度將明顯增加。

在22個熱點城市拿不到地的開發(fā)商，可能會外溢到周邊三四線城市，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市。

相應(yīng)地，這22城之外的城市土地市場就被刺激了。

04

雖然哈爾濱不在這22個城市中，也并未出臺相關(guān)政策，但本次土地新政對于哈爾濱的間接影響也是不容小覷。

2020年，中國樓市跌宕起伏，但哈爾濱土地市場并未陷入低迷。

2020年哈爾濱全年供應(yīng)住宅、商住、商業(yè)等經(jīng)營性用地共計成交99宗，共31家受讓單位，38個開發(fā)項目，總成交土地面積高達613.63萬㎡。

2020年哈爾濱土地成交總金額達到306.5億元，環(huán)比上漲44.8%，規(guī)劃建筑面積較2019年環(huán)比增加63.1%。

縱觀2020年全年，松北區(qū)穩(wěn)居區(qū)域成交第一，其余各區(qū)成交相對均衡。

受國家級新區(qū)及自貿(mào)區(qū)的政策影響，四環(huán)外的環(huán)西板塊、避暑城板塊以及二、三環(huán)之間的松浦板塊土地成交頻率均有所增加。

2020年，松北區(qū)以產(chǎn)業(yè)勾地形式為主拿地。

哈爾濱市三環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地稀缺，高溢價率土地主要集中在南崗哈西板塊。

三、四環(huán)之間的土地2020年度供應(yīng)量極少，但區(qū)域土儲量豐富，從近年供需走勢來看，未來5-10年發(fā)展不可限量!

整體來看，2020年哈爾濱土地市場：先抑后揚、供應(yīng)提速、供求同增、樓面價下降 、市場穩(wěn)定。

從2015-2020年哈爾濱市土地市場年度占地面積量價走勢來看，2020年土地供應(yīng)及成交都達到歷史峰值，很大程度上來源哈爾濱新區(qū)建設(shè)的全面推進。

預(yù)計2021年，哈爾濱土地市場新增土地面積將會收窄，樓面價將有上升的空間。

05

作為黑龍江省省會，哈爾濱地處東北亞中心地帶，是哈大齊工業(yè)走廊、哈長城市群、都市圈核心城市;

哈爾濱也是國家戰(zhàn)略定位的沿邊開發(fā)開放中心城市、東北亞區(qū)域中心城市及“對俄合作中心城市”。

在22個城市推行土地集中供應(yīng)政策的影響下，大品牌開發(fā)商很大可能將開始進駐哈爾濱，以獨到的眼光布局新的市場。

旭輝集團

1月26日，千億房企旭輝集團以3.55億元的成交總價摘得位于道里區(qū)城鄉(xiāng)路與龍葵東路東北角的1宗商住用地，總用地面積18323.2㎡。

該地塊作為哈爾濱群力東區(qū)與哈西板塊的交界處，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

這也是旭輝集團在冰城的首個獨立項目，品質(zhì)同樣值得龍江人民期待。

綠城

2021年2月3日至5日，哈爾濱楊柳郡置業(yè)有限公司(綠城)3天22億連拿香坊區(qū)安通街五宗商住土地，正式落子冰城。

綠城來了!

其中，一宗容積率1.1的商住土地，未來必將成為哈爾濱教科書式的低密度項目。

綠城的產(chǎn)品一直被業(yè)內(nèi)人士奉為“教科書”，其諸多低密度項目更是得到了市場和業(yè)主的雙重認可。

綠城首次進駐哈爾濱，打造集居住、就業(yè)、商務(wù)、商業(yè)、休閑、教育于一體的TOD項目，為冰城人帶來更加高效便利的新生活。

從哈爾濱整個城市來看，各區(qū)域都出現(xiàn)了品牌房企扎堆入市的情況。

我們發(fā)現(xiàn)，備受社會關(guān)注的“2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”榜單前列的大品牌房企正涌入哈爾濱房地產(chǎn)市場。

品牌房企對于哈爾濱發(fā)展趨勢的精準把握，為了搶占城市熱點板塊，勢必會使得區(qū)域樓面地價上漲。

地價的上漲也必然影響房價格局。

而對于我們購房者而言，在受樓市政策和項目品質(zhì)提升的環(huán)境下，面對哈爾濱可能上浮的價格趨勢，盡早搶占先機才是正經(jīng)事。

最近有不少網(wǎng)友唱衰哈爾濱樓市，認為哈爾濱樓市要涼，房價要跌，不值得購房者在此安家置業(yè)。

但小編想說，越來越多的大品牌房企布局冰城，看中的就是哈爾濱城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>