近期，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)異?；馃幔踔脸霈F(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象。在深圳今年出臺(tái)系列政策加強(qiáng)對(duì)新房、二手房調(diào)控的背景下，小產(chǎn)權(quán)房為何突然火了起來(lái)，又都是誰(shuí)在買呢?帶著這些疑問(wèn)，記者近日實(shí)地探訪了深圳最早的小產(chǎn)權(quán)開發(fā)地沙井片區(qū)。

深圳小產(chǎn)權(quán)房銷售火爆 近八成購(gòu)房者為投資客

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，房子本身并沒(méi)有大家所認(rèn)同的產(chǎn)權(quán)，或者說(shuō)只有部分產(chǎn)權(quán)。在深圳，小產(chǎn)權(quán)房最早發(fā)展于寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)，占到了沙井建筑的一半以上。記者在沙井走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，這里的小產(chǎn)權(quán)房不僅規(guī)模大、小區(qū)多，看上去與商品房相差無(wú)幾。這里的中介告訴記者，最近，想了解小產(chǎn)權(quán)房的人特別多，尤其是沙井片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房，甚至一個(gè)月賣出幾十套。

深圳某小產(chǎn)權(quán)房房產(chǎn)中介：有幾個(gè)投資客，一房一廳的買了三套，兩房一廳的買了一套，一下子買了四套。

而位于深圳龍華區(qū)清湖的一個(gè)新樓盤，由7棟樓體組成，據(jù)中介介紹，這種樓盤被稱為統(tǒng)建樓，是村委和開發(fā)商合作開發(fā)的，據(jù)說(shuō)買這類統(tǒng)建樓無(wú)需占用深圳的購(gòu)房名額。從踏進(jìn)小區(qū)的那一刻起，記者就很難將他們同常見的商品房區(qū)分開來(lái)。

深圳某統(tǒng)建樓樓盤銷售人員：兩百套同時(shí)賣，最后一批保留單位，以后都沒(méi)有一手房了，剛開盤現(xiàn)在剩下170套左右，二次買賣也好賣，隨時(shí)過(guò)戶，你今天買明天賣，我都可以幫你過(guò)戶。

在深圳工作的90后李女士，最近一直在看小產(chǎn)權(quán)房，她告訴記者，深圳房?jī)r(jià)居高不下，無(wú)奈之下她只好選擇小產(chǎn)權(quán)房。

除了像李女士這樣眾多的剛需客，一些小開發(fā)商、投資客也成為了購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的主力軍。一家門店的中介告訴記者，小開發(fā)商通常會(huì)把一些地段較好的小產(chǎn)權(quán)房買下進(jìn)行改造翻新，包裝成“商品房”后售賣，最終流入剛需客手中;投資客則一般選擇一次性購(gòu)買幾套小產(chǎn)權(quán)房房源，短期用來(lái)收租，長(zhǎng)期博拆遷來(lái)獲得更多收益。

深圳某小產(chǎn)權(quán)房房產(chǎn)中介：商品房現(xiàn)在二手房交易，很多樓盤七八成首付的，買不了就只能買小產(chǎn)權(quán)房。過(guò)完年之后商品房的投資客都來(lái)買小產(chǎn)權(quán)房，以前投資客都是偏向于總價(jià)低的，但是今年什么價(jià)格都有人炒。我們今年成交了這么多，有八成都是投資客買的，住家的只有兩成。

深圳小產(chǎn)權(quán)房漲幅最高達(dá)50% 回遷指標(biāo)房水漲船高

商品房市場(chǎng)的調(diào)控力度正在持續(xù)加碼，而這類小產(chǎn)權(quán)房不僅不限購(gòu)，售價(jià)也僅是同片區(qū)商品房?jī)r(jià)格的二分之一甚至更低。伴隨著舊改進(jìn)度的深入，價(jià)格還擁有逐漸上漲的空間。深圳目前各區(qū)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格如何?是否如傳言所說(shuō)的水漲船高?

記者跟隨中介來(lái)到龍華區(qū)大浪的一棟小產(chǎn)權(quán)房，這里的兩房一廳賣60萬(wàn)到65萬(wàn)左右。中介稱，這里的房子不計(jì)算面積只按套算。而據(jù)記者觀察，這些小產(chǎn)權(quán)房的戶型一般，有的甚至被改成了沒(méi)有陽(yáng)光的暗房。

深圳某小產(chǎn)權(quán)房房產(chǎn)中介：只要是小產(chǎn)權(quán)房都很火，今年和去年年底比較，漲幅15%到18%，我自己也投資了四五套房。

記者還發(fā)現(xiàn)，一些帶有拆遷概念的小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格更是水漲船高。

深圳某小產(chǎn)權(quán)房房產(chǎn)中介：只要有拆遷，跟拆遷掛鉤的房子都不便宜，都是賣到3萬(wàn)、4萬(wàn)的單價(jià)，然后還是博，去年買這里120萬(wàn)兩房，到現(xiàn)在漲了50%，這是純利潤(rùn)，隨時(shí)可以交易，客戶9月份過(guò)來(lái)買了四套，5月全部賣了掙了90萬(wàn)。

在走訪過(guò)程中，記者了解到，目前沙井一些即將拆遷的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上漲明顯，均價(jià)甚至已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)元。在官方的二手房成交參考價(jià)中，沙井的數(shù)個(gè)小區(qū)均價(jià)基本上在每平方米4萬(wàn)至5.2萬(wàn)之間，與小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)已經(jīng)相差不大。類似的情況其實(shí)在深圳各個(gè)擬拆遷的城中村比比皆是。

記者在百度搜索小產(chǎn)權(quán)房，各式各樣的小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)站涌現(xiàn)出來(lái)，這些網(wǎng)站明碼標(biāo)價(jià)各個(gè)地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房源信息，均價(jià)從幾千到幾萬(wàn)不等，基本都需要一次性付款，也有少量統(tǒng)建樓顯示可以分期付款。

除了小產(chǎn)權(quán)房，一些中介還做起了回遷指標(biāo)房的買賣。記者以購(gòu)房者的身份對(duì)指標(biāo)房進(jìn)行咨詢時(shí)，一名專門從事回遷房指標(biāo)交易的房產(chǎn)中介表示，如果想入手，可以先預(yù)付定金。只要一有村民釋放面積，就可以優(yōu)先選擇。中介表示，回遷指標(biāo)房雖然也是無(wú)產(chǎn)權(quán)登記的小產(chǎn)權(quán)房，但卻已經(jīng)有開發(fā)商進(jìn)駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán)，就能獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

廣東東方金源律師事務(wù)所律師 金焰：這類回遷指標(biāo)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，買賣應(yīng)該不違反國(guó)家禁止性的法律法規(guī)，但是由于回遷整體是要求購(gòu)房者一次性支付全部的房款，而且回遷的周期長(zhǎng)達(dá)5到10年，對(duì)于購(gòu)房者的資金壓力要求是比較大的。

購(gòu)置小產(chǎn)權(quán)房存在法律風(fēng)險(xiǎn)

在深圳，小產(chǎn)權(quán)房事實(shí)存在，但它的官方名字卻是“違法建筑”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳市違法建筑數(shù)約40萬(wàn)棟，建筑面積達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%。在房?jī)r(jià)高漲的今天，買小產(chǎn)權(quán)房靠譜嗎?風(fēng)險(xiǎn)在哪里?未來(lái)深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷又怎么賠償呢?

在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房，只有“違法建筑”。之所以如此，是因?yàn)檫@些小產(chǎn)權(quán)房存在違反合法建設(shè)申報(bào)流程，未進(jìn)行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設(shè)施工許可申報(bào)等情況，甚至有的小產(chǎn)權(quán)房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象，該類建筑多出現(xiàn)在各個(gè)城中村。雖然深圳早在2004年就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國(guó)有化轉(zhuǎn)換，但深圳仍是全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題最突出的城市之一。

在深圳，小產(chǎn)權(quán)房交易如此活躍，那雙方如何證明買賣關(guān)系呢?有小產(chǎn)權(quán)房的銷售中介告訴記者，大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房目前只能選擇全款交付。買賣關(guān)系證明除了買賣合同，還有律師見證和村委物業(yè)公司的蓋章。不過(guò)，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，深圳多數(shù)村委已經(jīng)不會(huì)給相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房交易蓋章或作證。

廣東東方金源律師事務(wù)所律師 金焰：小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)在法律上是不會(huì)被承認(rèn)的，而且如果出現(xiàn)相關(guān)的糾紛，法院通常把這類的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同當(dāng)做無(wú)效合同去處理，所以我覺(jué)得，最大的隱患對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是合同不受法律保護(hù)。如果出現(xiàn)一房?jī)少u，沒(méi)有辦法確定真正業(yè)主情況下，購(gòu)房款很可能會(huì)打水漂。

記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴(yán)禁律師為違法建筑銷售行為提供見證服務(wù)，2016年又再次發(fā)文確認(rèn)，不只針對(duì)違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房，那些有合法報(bào)建手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)椴环仙鲜薪灰讞l件，交易行為本身無(wú)效，見證也同樣無(wú)效。

廣東東方金源律師事務(wù)所律師 金焰：關(guān)于律師在小產(chǎn)權(quán)房買賣，進(jìn)行所謂的律師見證行為本身就是違法的，但市場(chǎng)中確實(shí)存在很多中介，以律師的這種事務(wù)所可以進(jìn)行所謂的律師見證的形式進(jìn)行攬客，減少投資者的心理這種法律上的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，這些律師見證是沒(méi)有任何法律效力的，對(duì)小產(chǎn)權(quán)的合法性是毫無(wú)幫助的。

業(yè)內(nèi)人士表示，小產(chǎn)權(quán)房交易常常存在無(wú)法過(guò)戶、一房多賣、業(yè)主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時(shí)間周期長(zhǎng)等重大潛在風(fēng)險(xiǎn)。