根據(jù)人民法院公告網(wǎng)，今年以來(lái)，遞交破產(chǎn)文書(shū)的房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)已達(dá)203家，絕大多數(shù)為地方性小房企。A股近50家已披露半年業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企中，近半中小型房企預(yù)告虧損。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，今年銷(xiāo)售放緩、收入放慢、利潤(rùn)降低在中小房企中間成為普遍現(xiàn)象，甚至部分房企生存堪憂。“房地產(chǎn)行業(yè)洗牌就是大房企越來(lái)越好、中小房企越來(lái)越差的過(guò)程，后者今年受到的沖擊正在加大。”盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚表示。

“活下去”從口號(hào)變成現(xiàn)實(shí)

2018年，全國(guó)新房銷(xiāo)售額接近15萬(wàn)億元，再破歷史紀(jì)錄，但作為龍頭房企的萬(wàn)科卻在當(dāng)年的秋季例會(huì)上喊出了“活下去”的口號(hào)，郁亮對(duì)此的解釋是，萬(wàn)科是一家有危機(jī)感的公司，這是一句對(duì)內(nèi)的口號(hào)。

到了2021年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模再創(chuàng)巔峰，“活下去”卻突然不再是一句口號(hào)，而是眾多房企的真實(shí)寫(xiě)照。就連常與萬(wàn)科同列“三巨頭”的恒大，近期亦深陷資金鏈承壓傳聞。

相比具備融資渠道和拿地優(yōu)勢(shì)的頭部房企，中小房企的生存能力在當(dāng)前形勢(shì)下更加脆弱。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)全國(guó)各地、各級(jí)人民法院公告，截至7月20日，今年遞交破產(chǎn)文書(shū)的房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)已達(dá)203家，其中絕大多數(shù)主業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，僅個(gè)別破產(chǎn)公司主業(yè)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)信息咨詢(xún)等。

部分本身已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的房企，經(jīng)營(yíng)情況也不順到利，上半年業(yè)績(jī)預(yù)告虧損，更加雪上加霜。

截至目前，A股約120家上市房企中，有接近50家已披露今年半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中約有45%的公司預(yù)告虧損，這一比例創(chuàng)下新高。今年有8家企業(yè)首次出現(xiàn)半年度預(yù)虧，還有5家上市房企業(yè)績(jī)預(yù)減。目前已披露業(yè)績(jī)預(yù)虧的21家上市公司，普遍為中小型房企。

行業(yè)大洗牌下出路何在

“中小房企現(xiàn)在壓力確實(shí)比較大，這種壓力和大房企并不同，大房企涉及的攤子大，比較怕出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)問(wèn)題。而中小房企目前主要面臨拿地、經(jīng)營(yíng)、融資方面的壓力。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

集中供地后，資金雄厚的國(guó)企、央企和大型房企與資金實(shí)力較弱的中小房企拿地情況形成鮮明對(duì)比。億翰智庫(kù)認(rèn)為，目前中小房企面臨“不拿地難以生存、拿高價(jià)地又怕影響去化”的兩難局面。

土儲(chǔ)被視為房企擴(kuò)張發(fā)展的生命線，“加杠桿拿地、沖千億、謀上市”，曾是很多小房企擴(kuò)張的標(biāo)準(zhǔn)模式。2017年至今，至少有超過(guò)20家房企從全國(guó)各地奔赴上海建立新總部，全國(guó)化拿地。其中不乏成功者，有房企僅用3年時(shí)間把銷(xiāo)售額從100多億元做到了1000多億元。但這一發(fā)展模式已然過(guò)時(shí)。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，在“房住不炒”的基調(diào)下，調(diào)控政策持續(xù)收緊，各城市不斷涌現(xiàn)補(bǔ)丁類(lèi)政策封堵投資性需求，來(lái)保持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。與此同時(shí)，繼2020年的“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管營(yíng)地之后，2021年行業(yè)融資整體保持低位運(yùn)行，房企普遍面臨融資壓力。在這樣的背景下，大中房企憑借資源優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)實(shí)力等綜合能力，市占率不斷上升，而中小房企在資金有限的情況下，市占率不斷被擠壓，項(xiàng)目去化也出現(xiàn)疲弱態(tài)勢(shì)。

面對(duì)不可逆轉(zhuǎn)的大勢(shì)，中小型房企出路何在?嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，研究后疫情時(shí)代下的市場(chǎng)新機(jī)會(huì)，是中小房企謀求生存的重要邏輯。億翰智庫(kù)則認(rèn)為，中小房企一方面需要積極與合作伙伴根據(jù)各自?xún)?yōu)勢(shì)進(jìn)行資源整合;另一方面要注重運(yùn)營(yíng)效率，堅(jiān)定戰(zhàn)略，避免盲目跟風(fēng)多元化業(yè)務(wù)。(馬一凡)