今年長(zhǎng)沙樓市上半場(chǎng)，公寓組團(tuán)大跳水。

上半年，長(zhǎng)沙公寓平均售價(jià)比普通住宅低438元/㎡，價(jià)格下行走勢(shì)明顯。

多個(gè)第三方機(jī)構(gòu)還預(yù)測(cè)，后期公寓價(jià)格仍有一定的下調(diào)空間。

“庫(kù)存維持高位”“組團(tuán)降價(jià)”“價(jià)格大跳水”，這是今年長(zhǎng)沙樓市上半場(chǎng)，公寓產(chǎn)品最為明顯的特征。

3月，新力鉑園推出6888元/㎡的特價(jià)公寓，樓盤(pán)最終公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)為：3天熱銷(xiāo)430套。

這一操作，拉開(kāi)了公寓市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”的序幕。緊隨其后，部分房企的公寓項(xiàng)目也開(kāi)啟了“打折促銷(xiāo)”模式。

現(xiàn)狀

價(jià)格下行走勢(shì)明顯，市場(chǎng)供過(guò)于求

來(lái)自湖南世聯(lián)行的一組數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)的公寓與普宅月度成交均價(jià)，出現(xiàn)了三年多以來(lái)首次“倒掛”——公寓平均售價(jià)比普通住宅低438元/㎡，價(jià)格下行走勢(shì)明顯。在多個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠促銷(xiāo)之下，上半年長(zhǎng)沙公寓成交量同比大漲，但仍處于供過(guò)于求的狀態(tài)。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)公寓成交72.6萬(wàn)平方米，同比上漲61%。但因長(zhǎng)期高位供應(yīng)，長(zhǎng)沙公寓庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到461.78萬(wàn)平方米，去化周期46.8個(gè)月，接近4年。

競(jìng)爭(zhēng)紅海之下，勢(shì)必以?xún)r(jià)換量。來(lái)自0731房產(chǎn)研究院的一組數(shù)據(jù)顯示，上半年公寓市場(chǎng)價(jià)格仍處于下行趨勢(shì)：從內(nèi)五區(qū)公寓成交單價(jià)來(lái)看，8000元/㎡至10000元/㎡的公寓占比最高，達(dá)36.88%，8000元/㎡以下的公寓占比較去年增加，15000元/㎡的公寓占比降至10%以下。

趨勢(shì)

或降價(jià)走量，或產(chǎn)品突圍

明顯供過(guò)于求，庫(kù)存高企也將公寓市場(chǎng)推向兩極：或降價(jià)走量，或產(chǎn)品突圍。

降價(jià)走量已在“組團(tuán)降價(jià)”“打折促銷(xiāo)”中得到印證，產(chǎn)品創(chuàng)新突圍也正在進(jìn)行之中：高端豪宅大平層開(kāi)始出現(xiàn)。例如，運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)引爆了長(zhǎng)沙商業(yè)大平層市場(chǎng)。短短十幾天成交額逾12億元，6000萬(wàn)元/套被瞬間秒光，引發(fā)了現(xiàn)象級(jí)搶購(gòu)。

高端改善需求的釋放，加之禁墅令和“雙限政策”之下，長(zhǎng)沙大面積高住宅可選擇性少，高端住宅受限，因此，商業(yè)大平層成為品質(zhì)改善突破口。

據(jù)中原研究院數(shù)據(jù)，截至目前，市場(chǎng)僅7個(gè)商業(yè)大平層項(xiàng)目在售，多沿湘江兩岸分布;除萬(wàn)象公園毛坯出售外其他精裝均價(jià)2.5萬(wàn)元至6萬(wàn)元之間。

未來(lái)

后期公寓價(jià)格仍有一定的下調(diào)空間

高位供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)紅海，特別是組團(tuán)跳水的現(xiàn)象，整個(gè)市場(chǎng)都在謹(jǐn)慎觀(guān)望。多個(gè)第三方機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，后期公寓價(jià)格仍有一定的下調(diào)空間。

與此同時(shí)，我們也需要注意到，長(zhǎng)沙公寓存在降價(jià)的空間。這一邏輯的起始，是因?yàn)樽≌拶?gòu)，沒(méi)了房票，閑錢(qián)進(jìn)入了不限購(gòu)、不限貸的公寓市場(chǎng)。溢出性投資需求曾使長(zhǎng)沙公寓一度熱銷(xiāo)，大量需求的涌入進(jìn)而推高了價(jià)格。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年商務(wù)公寓的價(jià)格攀升，住宅限價(jià)，公寓和住宅性?xún)r(jià)比擴(kuò)大明顯。2020年市場(chǎng)開(kāi)始理性化，價(jià)格明顯回落，至2021年價(jià)值降至1.0以下。

這個(gè)趨勢(shì)，可以被看作是公寓市場(chǎng)價(jià)格回歸理性的信號(hào)。

有業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家稱(chēng)：“隨著供應(yīng)量的增加和市場(chǎng)慢慢回歸理性，長(zhǎng)沙公寓的價(jià)格回到了一個(gè)合理且本身商品應(yīng)該具備的價(jià)格。”(記者羅雅琪實(shí)習(xí)生曾瀾)