近期，被媒體稱(chēng)作“三條紅線”的監(jiān)管指標(biāo)再次引發(fā)了關(guān)注，根據(jù)該政策，開(kāi)發(fā)商如果想借更多的錢(qián)，它必須滿(mǎn)足“三條紅線”所提出的要求。由于中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出占到全部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的29%，這一新的監(jiān)管措施可能會(huì)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的規(guī)則。

劃定“三條紅線”?

中國(guó)人民銀行和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于8月份宣布，他們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)設(shè)立了新的融資規(guī)則，但沒(méi)有透露更多信息。但根據(jù)媒體報(bào)道和相關(guān)內(nèi)部人士表態(tài)，希望進(jìn)行再融資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將按照“三條紅線”作為門(mén)檻對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率上限為70%，凈負(fù)債與股本之比的上限為100%，現(xiàn)金與短期債務(wù)比的上限為1。

開(kāi)發(fā)商將根據(jù)其突破“紅線”規(guī)則的數(shù)量被分類(lèi)，根據(jù)分類(lèi)結(jié)果，這些企業(yè)的債務(wù)增長(zhǎng)將相應(yīng)地受到限制。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》表示，如果一家房地產(chǎn)企業(yè)“三條紅線”均已突破，那么該企業(yè)將不被允許在接下來(lái)的一年內(nèi)增加債務(wù)。如果企業(yè)保持在“三條紅線”以?xún)?nèi)，那么明年企業(yè)的債務(wù)上限將增加15%。由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)尚未公布官方文件，因此一些具體的定義尚不明確。

雖然政府沒(méi)有給出時(shí)間表。但據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，包括恒大、萬(wàn)科和碧桂園在內(nèi)的12家開(kāi)發(fā)商被要求在9月份前提交一份為期三年的減債計(jì)劃。該報(bào)道表示，“三條紅線”的全面實(shí)施將從2021年開(kāi)始。新華社發(fā)表的一篇報(bào)道說(shuō)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在8月20日與開(kāi)發(fā)商的一次會(huì)議上明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，這是向開(kāi)發(fā)商采取行動(dòng)的另一個(gè)信號(hào)。中國(guó)央行副行長(zhǎng)潘功勝在9月中旬表示，將有一個(gè)“合理的過(guò)渡期”來(lái)實(shí)施這項(xiàng)政策。

防控房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

很大一部分原因是擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫以及后續(xù)的崩盤(pán)。在過(guò)去的15年里，中國(guó)的房?jī)r(jià)飆升了6倍，深圳等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超越倫敦。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)狂潮一直是房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)因素，為了獲得融資，大量開(kāi)發(fā)商不得不承受更高的利息，以彌補(bǔ)不斷上升的債務(wù)負(fù)擔(dān)。在恒大出現(xiàn)短暫的資金流動(dòng)性恐慌之前，泰禾集團(tuán)成為中國(guó)近五年來(lái)第一家債券違約的大型開(kāi)發(fā)商。富力地產(chǎn)和泛海控股在近幾個(gè)月也出現(xiàn)了流動(dòng)性壓力。

8月16日，中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席、黨委書(shū)記，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、副行長(zhǎng)郭樹(shù)清在《求是》雜志上發(fā)表題為《堅(jiān)定不移打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)》的文章，為這輪房地產(chǎn)調(diào)控吹響了號(hào)角。他說(shuō)：“黨的十九大提出，決勝全面建成小康社會(huì)，必須打贏三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，其中一項(xiàng)重要內(nèi)容是防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)。”而防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

郭樹(shù)清重點(diǎn)提到了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)：“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’。近年來(lái)，各地區(qū)各部門(mén)根據(jù)‘房住不炒’和‘一城一策’精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

文章發(fā)布四天后，12家房企被約談。有關(guān)部門(mén)的目的無(wú)非就是讓房企去杠桿、降負(fù)債、預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

住建部表示，市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

多管齊下“花式減負(fù)”

盡管“三道紅線”的實(shí)施信息尚未明朗，但影響已經(jīng)立竿見(jiàn)影，最先反映到土拍市場(chǎng)上。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2%，同比同樣減少10%。同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月40家典型房企融資總額腰斬，合計(jì)為402.14億元，環(huán)比降幅達(dá)到51.41%，也就是說(shuō)，房企新增債務(wù)規(guī)模有所減少。

實(shí)際上，近幾年來(lái)，富力、恒大、融創(chuàng)、陽(yáng)光城等負(fù)債率過(guò)高的房企都已開(kāi)始主動(dòng)控制債務(wù)增速，防控風(fēng)險(xiǎn)。而“三條紅線”融資新規(guī)的推出，則進(jìn)一步倒逼房企將降杠桿、降負(fù)債、加強(qiáng)現(xiàn)金流作為當(dāng)前經(jīng)營(yíng)的重要命題。目前來(lái)看，不少房企都使出了“組合拳”，多管齊下“花式減負(fù)”。

無(wú)論是拿地還是收并購(gòu)，房企的一切投資行為歸根結(jié)底都是為了規(guī)模擴(kuò)張。“三道紅線”政策出爐之前，房地產(chǎn)行業(yè)更多以規(guī)模和速度論英雄。用陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌的話來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)做大規(guī)模是第一需要，房企在規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)程中，一般可能會(huì)受到財(cái)務(wù)杠桿與經(jīng)營(yíng)杠桿的驅(qū)動(dòng)，當(dāng)負(fù)債加得越大，規(guī)模也就越大。

文/《新產(chǎn)經(jīng)》郭師緒

但“三條紅線”結(jié)束了財(cái)務(wù)杠桿的紅利時(shí)代;硬幣的另一面是，高增長(zhǎng)的時(shí)代亦已過(guò)去。10月22日，在“2020天府論壇”上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林提到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，“過(guò)去那種追風(fēng)口、賺大錢(qián)的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，各個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)都趨于白熱化，除了極少數(shù)的企業(yè)，大多數(shù)中國(guó)企業(yè)進(jìn)入了‘賺辛苦錢(qián)、賺慢錢(qián)’時(shí)代。”()