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富力地產(chǎn)腳踩“三道紅線”、銷售疲軟、債務(wù)高企 曾經(jīng)“華南五虎”之首為何淪落到這番絕境?
2021-01-05 09:01:57   來源:斑馬消費(fèi) 企鵝號(hào)  分享 分享到搜狐微博 分享到網(wǎng)易微博

過去一年,要問哪家房企過得最不舒坦,可能非富力地產(chǎn)莫屬。

在中國房企前30強(qiáng)中,富力在去年上半年就已腳踩“三道紅線”,不僅銷售疲軟、債務(wù)高企,融資也陷入困境,不得不在元旦節(jié)前拋出內(nèi)部75折賣房的舉措。

年關(guān)時(shí)刻亟待回款回血,曾經(jīng)的“華南五虎”之首,富力地產(chǎn)為何淪落到這番絕境?

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn),多年來,在張力、李思廉雙老板的治理下,公司始終未能逃出“高杠桿、重資產(chǎn)、周轉(zhuǎn)慢”的怪圈。

富力真錢緊

元旦節(jié)前幾天,富力地產(chǎn)(02777.HK)內(nèi)部75折售房的消息滿天飛,在年關(guān)超低折扣拋售房源,這家企業(yè)一定是遇到了難過的坎。

回望2020年,富力地產(chǎn)在缺錢中度過,市場(chǎng)表現(xiàn)相當(dāng)一般。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,富力地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1496.6億元,再次爽約年度目標(biāo)。

1月4日晚間,公司披露其全年權(quán)益銷售金額約1387.9億元,同比增長0.43%。

從行業(yè)排名來看,富力地產(chǎn)全口徑銷售額排名第24位、權(quán)益銷售金額排名第18位。2019年,前述排名分別為第21位、第15位。

斑馬消費(fèi)發(fā)現(xiàn),最近兩年來,公司不僅行業(yè)排名連續(xù)下降,一直以來的高杠桿政策早已讓公司苦不堪言。

億瀚智庫研報(bào)顯示,2019年末,富力地產(chǎn)債務(wù)凈額1744億元,一年內(nèi)到期和一年后到期債務(wù)分別為623億元和1350億元;當(dāng)年末,公司貨幣資金384億元,現(xiàn)金短債比0.62倍,在手資金難以覆蓋短期債務(wù)。

澎湃新聞報(bào)道,截至2020年三季度末,公司有息負(fù)債為1144.11億元,凈負(fù)債率降至166%,資產(chǎn)負(fù)債率降至80.37%。同期,公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅359.5億元,1年內(nèi)到期有息負(fù)債752.7億元,公司短期現(xiàn)金流仍然十分緊張。

經(jīng)營能力弱、以及緊張的財(cái)務(wù)狀況,三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)早已對(duì)公司展望負(fù)面。

2020年5月-8月期間,穆迪、惠譽(yù)和標(biāo)普等機(jī)構(gòu),先后對(duì)富力地產(chǎn)及其企業(yè)家族評(píng)級(jí)下調(diào),這直接導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)敬而遠(yuǎn)之。

尤其是在監(jiān)管層對(duì)償債“紅線”的規(guī)定之下,富力地產(chǎn)的融資活動(dòng)和債務(wù)償還存在不確定性。

元旦節(jié)前后,有公開報(bào)道稱,富力地產(chǎn)已將持有廣州圣景25%股權(quán)、廣州富景吉山50%股權(quán)、廣州天力建筑100%股權(quán),質(zhì)押給擁有國資背景的廣州城投,這被市場(chǎng)解讀為是引入國資緩解公司壓力。

癥結(jié)與頑疾

富力地產(chǎn)曾是人盡皆知的“華南五虎”之一,尤其在廣州根深蒂固。

在不少老廣州人眼里,“廣州每一根煙囪倒下,都有富力地產(chǎn)的一份功勞”。

上世紀(jì)90年代末,富力地產(chǎn)通過開發(fā)廣州銅材廠地塊、廣州硫酸廠地塊,再到后來的超級(jí)大盤珠江新城,迅速做大規(guī)模,促使這家房企逐步從華南區(qū)域走向全國市場(chǎng)。

公司是早期的地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍者,在2006年就突破百億銷售額。而中國恒大(03333.HK)達(dá)到這一規(guī)模,是在3年之后。

2011年,富力地產(chǎn)的銷售增速明顯下滑,此后多年未完成全年銷售目標(biāo),如今已跌出行業(yè)前20強(qiáng)。盡管張力、李思廉兩位老板攜手共進(jìn)退,公司仍難重回輝煌。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn),從早期大規(guī)模拿地占用大量資金、重倉商業(yè)物業(yè),到豪賭一般接盤萬達(dá)資產(chǎn)包,這幾年,公司的現(xiàn)金流狀況陷入頻繁波動(dòng)的局面。

據(jù)億瀚智庫研報(bào),公司自2012年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額由正轉(zhuǎn)負(fù),其后大多數(shù)財(cái)年為負(fù)值, 2013年、2014年以及2019年陷入波谷,分別為-119億元、-221億元和-242億元。

就是在這樣的狀況下,公司在2017年前斥資199億元接盤萬達(dá)酒店資產(chǎn)包,成為全球最大豪華酒店業(yè)主。

風(fēng)光背后,重資產(chǎn)且須長期投入的酒店業(yè)務(wù)將公司進(jìn)一步拖入泥潭,2020年上半年,公司酒店業(yè)務(wù)虧損擴(kuò)大,錄得虧損9.36億元。

事實(shí)上,在收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)包之前,富力地產(chǎn)已出現(xiàn)策略失誤。公司投資性物業(yè)面積劇增,2016年末,公司落成及規(guī)劃中的投資性物業(yè)總建筑面積達(dá)到430.4萬平米,涉及酒店、寫字樓、零售物業(yè)及物流地產(chǎn)等,大量資金沉淀在這一板塊。

從2007年開始,公司的凈負(fù)債率始終保持在100%以上, 2019年末飆升至199%。

公司負(fù)債率持續(xù)高位運(yùn)行,一方面是公司集中式土地投資和酒店投資,消耗大量資金;另外在儲(chǔ)備大量土地后,遭遇市場(chǎng)下行,導(dǎo)致銷售回款不足,加之同期融資環(huán)境趨緊等,導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)惡化。

艱難解圍

2020年,富力地產(chǎn)可能是TOP30中過得最糟糕的一家房企。

踩中“三道紅線”、信用評(píng)級(jí)遭全線下調(diào)、銷售規(guī)模和盈利能力逐漸疲軟,疫情更讓公司雪上加霜。

這個(gè)時(shí)刻,不知道李思廉是否會(huì)體味到當(dāng)年王健林的苦楚。這家房企自我解圍的方式,幾乎和萬達(dá)當(dāng)年甩賣資產(chǎn)變現(xiàn)的路徑如出一轍。

去年11月,公司將持有廣州國際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團(tuán),交易對(duì)價(jià)44.1億元。

此后,公司陸續(xù)將海南富力海洋歡樂世界的相關(guān)股權(quán)擺上貨架。啟信寶顯示,該公司是富力在海南操盤大型文旅項(xiàng)目的平臺(tái),富力地產(chǎn)持股比例80%。

此外,擬向平安不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓部分廣州黃埔筆村舊改項(xiàng)目股權(quán)、出售珠江新城CBD地標(biāo)建筑廣州廣發(fā)證券總部大樓40%股權(quán),屢屢在媒體報(bào)道中被提及。

在去年雙11期間,公司推出500億貨值的房源,通過易居售賣,最終去化僅20%。

受到三家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)同時(shí)下調(diào)評(píng)級(jí)的影響,公司對(duì)外發(fā)債受限。去年9月份申請(qǐng)發(fā)行的中信證券-富力酒店二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目(ABS)告吹,在11月12日,公司才發(fā)行一筆3.6億美元的優(yōu)先票據(jù),年利率高達(dá)12.375%。

對(duì)外高息發(fā)債,對(duì)內(nèi)則通過裁員、減員來壓縮人力成本費(fèi)用支出。

截至2020年6月,公司員工總?cè)藬?shù)3.92萬人,相比2019年末的6.23萬人,半年減少2萬多人,員工總成本支出同比減少約20億元。

去年8月,公司董事局主席李思廉曾透露降債計(jì)劃:未來9個(gè)月,將處理250億元-300億元債務(wù),一半會(huì)有重組安排,其余則靠資金和銷售抵消。

關(guān)鍵詞: 富力地產(chǎn)


[責(zé)任編輯:ruirui]


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