美國(guó)五大科技巨頭正在給沉睡中的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一系列沖擊，它們正成為寫(xiě)字樓和其他辦公場(chǎng)所的主要租戶(hù)和買(mǎi)方，而許多非科技公司則試圖撕毀租約。

據(jù)CoStar Group的數(shù)據(jù)，科技行業(yè)五大地產(chǎn)業(yè)主——亞馬遜公司、Facebook、蘋(píng)果公司、谷歌的母公司Alphabet和微軟公司——總共占據(jù)了美國(guó)約5.89億平方英尺的房地產(chǎn)。這比紐約市所有的辦公空間都多，相當(dāng)于220座帝國(guó)大廈的面積。這一數(shù)字比10年前增長(zhǎng)了5倍。

科技股飆升的房地產(chǎn)需求變成所在城鎮(zhèn)的福音，不過(guò)它也引發(fā)了租金上漲和中產(chǎn)階級(jí)化的一些擔(dān)憂(yōu)。大型科技公司的到來(lái)通常會(huì)涌入大量高薪員工，并為金融城帶來(lái)財(cái)產(chǎn)稅收入。它們的出現(xiàn)還產(chǎn)生了積極的連鎖反應(yīng)，幫助推動(dòng)了零售業(yè)、餐飲業(yè)和其他行業(yè)的發(fā)展。

雖然Facebook、微軟和谷歌都表示，他們將支持在疫情爆發(fā)后繼續(xù)在家辦公，但這似乎并未減弱他們對(duì)倉(cāng)庫(kù)、數(shù)據(jù)中心、零售店甚至更多辦公空間的需求。

僅今年一年，這五家科技巨頭的房地產(chǎn)面積就擴(kuò)大了四分之一以上，這是過(guò)去十年來(lái)的最快增速。

過(guò)去，其他行業(yè)公司也曾大舉擴(kuò)張，比如上世紀(jì)80年代初的金融服務(wù)業(yè)或上世紀(jì)60年代的制造業(yè)，但經(jīng)紀(jì)商表示，大型科技公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)如此大的需求此前還沒(méi)有過(guò)先例。

房地產(chǎn)投資銀行Eastdil Secured LLC首席執(zhí)行官羅伊-馬奇(Roy March)表示，“這可能是房地產(chǎn)行業(yè)有史以來(lái)存在的最好的機(jī)會(huì)。我認(rèn)為，自?xún)?nèi)燃機(jī)發(fā)明以來(lái)，我們還從未遇到過(guò)這樣的需求驅(qū)動(dòng)。”

大型科技公司的需求反映出這些公司持續(xù)快速的增長(zhǎng)，它們擁有大量可支配的現(xiàn)金，以及最近由于新冠疫情的影響，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格都出現(xiàn)了折扣。

它們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求反映出它們?cè)谏缃幻襟w、網(wǎng)絡(luò)搜索、在線(xiàn)廣告和電子商務(wù)方面的主導(dǎo)地位。

這五家公司還幫助推高了股市，它們?cè)跇?biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)中占很大比重，并在股市從3月份低點(diǎn)反彈的過(guò)程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。

疫情只會(huì)讓這些公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域占據(jù)更大的主導(dǎo)地位。在經(jīng)濟(jì)前景不明朗、遠(yuǎn)程辦公越來(lái)越受歡迎之際，多數(shù)其他公司都在推遲房地產(chǎn)交易，而亞馬遜、Facebook及其同行則繼續(xù)租用和購(gòu)買(mǎi)辦公場(chǎng)所。

“我們相信，疫情過(guò)后，我們最終會(huì)回到辦公室，在辦公室里完成大部分工作，”亞馬遜全球房地產(chǎn)和設(shè)施副總裁約翰-舍特勒=表示。“我們相信，最好的高效率工作都是在辦公室里完成的，在這里，員工們可以聚在一起，一起工作，解決問(wèn)題，互相協(xié)作。”

這種房地產(chǎn)主導(dǎo)地位也引發(fā)了焦慮?？萍季揞^對(duì)公寓租金的影響，讓很多常住居民的生活成本提高了。這使得大型科技公司成為反中產(chǎn)階級(jí)活動(dòng)人士的噩夢(mèng)。

2018年，谷歌放棄了在柏林的克羅伊茨貝格(Kreuzberg)社區(qū)為科技初創(chuàng)企業(yè)開(kāi)設(shè)園區(qū)的計(jì)劃，原因是有人抗議這家科技公司會(huì)抬高公寓租金。幾個(gè)月后，亞馬遜取消了在紐約長(zhǎng)島市(Long Island City)開(kāi)設(shè)一個(gè)大型辦公園區(qū)的協(xié)議，原因是當(dāng)?shù)鼐用窈鸵恍┱缛耸恳沧龀隽祟?lèi)似的反應(yīng)。

這五家科技公司承諾將投資數(shù)十億美元建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，但這些金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以抵消它們對(duì)公寓租金的影響。

科技行業(yè)與其他租用大量辦公空間的行業(yè)的不同之處在于，它購(gòu)買(mǎi)或建造了多少房地產(chǎn)。

根據(jù)提交給美國(guó)證券交易委員會(huì)的一份文件，截至今年9月，Alphabet擁有價(jià)值399億美元的土地和建筑，其中不包括正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。這比10年前的40億美元有所增加。截至2019年底，亞馬遜擁有392億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)，略高于2010年10億美元的水平。

通過(guò)購(gòu)買(mǎi)而不是租賃，科技公司可以利用其巨額現(xiàn)金儲(chǔ)備，避免與房東打交道。他們還從所創(chuàng)造的房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)中獲利。

谷歌在房地產(chǎn)領(lǐng)域的首次大手筆投資發(fā)生在2010年，當(dāng)時(shí)該公司斥資18億美元購(gòu)買(mǎi)了曼哈頓切爾西社區(qū)的一棟寫(xiě)字樓。高緯物業(yè)(Cushman & Wakefield)資本市場(chǎng)主席道格拉斯-哈蒙說(shuō)，這樁交易標(biāo)志著紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)的結(jié)束，并引發(fā)了持續(xù)數(shù)年的房?jī)r(jià)飆升。

該公司在該地區(qū)租用了更多的辦公空間，并以24億美元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了附近的另一棟大樓。部分由于谷歌的擴(kuò)張，該地區(qū)的寫(xiě)字樓租金和公寓價(jià)格在過(guò)去10年的增長(zhǎng)速度超過(guò)了曼哈頓的平均水平。員工們開(kāi)始尋找距離工作地點(diǎn)步行距離以?xún)?nèi)的公寓，并刺激商店和高檔餐廳消費(fèi)。

牛津地產(chǎn)集團(tuán)(Oxford Properties Group)總裁邁克爾-特納表示:“科技公司租戶(hù)往往會(huì)創(chuàng)造出生態(tài)系統(tǒng)，就像金融服務(wù)公司租戶(hù)在城市周?chē)紦?jù)主導(dǎo)地位時(shí)所做的那樣。”該集團(tuán)去年將附近哈德遜廣場(chǎng)(Hudson Square)的一棟辦公樓租給了谷歌。

科技股公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不局限于大城市。俄克拉荷馬州普賴(lài)爾是谷歌最大的數(shù)據(jù)中心之一，該公司正斥資6億美元對(duì)其進(jìn)行擴(kuò)建。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人梅斯拉估計(jì)，她多年來(lái)已經(jīng)向谷歌的員工出售了約35套住房，而建造數(shù)據(jù)中心的建筑工人則在租房。據(jù)Zillow Group的數(shù)據(jù)，自2011年初以來(lái)，這個(gè)縣的普通房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了近40%，其中谷歌的擴(kuò)張發(fā)揮了顯著作用。

在華盛頓特區(qū)的弗吉尼亞郊區(qū)，政府和它的許多承包商曾經(jīng)是房地產(chǎn)新需求的最大來(lái)源。

然后，在2018年，亞馬遜宣布計(jì)劃在阿靈頓建立一個(gè)可容納2.5萬(wàn)名員工的辦公園區(qū)。

Facebook和微軟也宣布了在該地區(qū)的計(jì)劃。由此，角色發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

費(fèi)爾法克斯縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展局負(fù)責(zé)人霍斯金斯說(shuō)，科技公司現(xiàn)在是該地區(qū)新增房地產(chǎn)需求的最大來(lái)源，并推高了房?jī)r(jià)。(仲夏)