去年以來多家房地產企業(yè)集中倒閉，企業(yè)所涉及債務、抵押等等諸多風險也逐漸暴露出來。

河南旭龍房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“旭龍地產”)是去年平頂山市破產的兩家房企之一，如今被曝該公司幾乎在同一時間將樓盤出售和抵押。很多購房者一直未能辦理房產證被迫起訴企業(yè)，而平頂山銀行也因抵押而卷入其中。

據《中國經營報》記者了解，對于已經預售的商品房，房地產開發(fā)公司通常是不能再次進行抵押融資的;由于旭龍地產同時進行了預售和抵押，導致了大量訴訟糾紛，不少購房者對平頂山銀行的抵押也提出了質疑，并向法院申請解除其抵押關系。

“一房兩用”惹糾紛

2020年5月6日，平頂山市中級人民法院發(fā)布公告稱，平頂山銀行與旭龍地產破產有關糾紛于2020年3月26日立案。但是，為了有利于查明案情，化解矛盾，維護社會穩(wěn)定，該案件在報請河南省高級人民法院批準后交由河南省平頂山市衛(wèi)東區(qū)人民法院審理。

在平頂山銀行與旭龍地產債務糾紛的背后，地產公司和銀行也多次被列為訴訟的被告，而關鍵原因則是其中的抵押關系。

家住平頂山市的楊某于2014年9月向旭龍地產購買了平頂山市飛宇國際汽貿城的一套120多平方米的商品房，并于2015年5月31日簽訂了商品房買賣合同，并支付了購房款約57萬元。旭龍地產在合同中承諾兩年后將房屋的所有權證交付給楊某，然而直至今日仍未履約。

2019年1月，旭龍地產向法院申請了破產，但是其預售房的房產證辦理卻成為了一個關鍵問題，涉及到大部分的購房者。然而，通過公開信息查詢到，葉縣房地產管理局已于2014年12月12日對其房產向平頂山銀行辦理了抵押登記，而楊某對此一直不知情。

2019年9月，楊某向法院起訴了旭龍地產和平頂山銀行，要求法院判定房地產公司違約及解除房產在平頂山銀行的抵押。

記者了解到，和楊某有著相同遭遇的購房者不少。在此事件中，已通過法院起訴公開的判決就已經有十多起。從目前情況看，在旭龍地產破產后，辦理房產證是目前最為緊迫的事，甚至部分購房者通過政府投訴等方式進行過維權，但是事情還沒有得到有效的解決。

值得注意的是，早在2017年，平頂山銀行就對旭龍地產進行了擔保的追債。2014年12月14日至16日，旭龍地產的關聯(lián)公司河南平開高壓開關有限公司與平頂山銀行簽訂了3份一年期的流動資金借款合同，貸款金額分別為2500萬元、2500萬元和3000萬元，合計8000萬元。其中，由旭龍地產與銀行簽訂最高額抵押合同，用飛宇汽貿城的相關房產為上述8000萬元借款提供擔保，而辦理抵押登記時間就是2014年12月11日。

然而，河南平開高壓開關有限公司的8000萬元貸款在一年后到期未能償還。河南省平頂山市中級人民法院于2017年5月做出了判決，平頂山銀行對于抵押的房產有進行處置的優(yōu)先受償權。

一邊是出售的房產不能辦理房產證，一邊是欠債作為了抵押資產，購房者的所有權與銀行的處置權沖突令雙方陷入了尷尬境地。在購房者起訴平頂山銀行要求解除抵押關系之后，平頂山銀行再次將旭龍地產告上法庭，而目前尚未有結果。

抵押貸款“坑多”

“對于抵押資產的情況，銀行在貸款流程上應該做好充分的貸前審查。”一家股份行人士表示，房產預售通常會進行公示，也是公開信息，如果預售進行公示之后，多數情況下銀行是不能接受再抵押的。“銀行專門對于抵押物的情況有一個核實環(huán)節(jié)，并且還會對公示內容在準備材料時進行截圖。”

但是，他同時表示，各個地方在政策上存在一定的差異，不少地方抵押貸款政策也存在漏洞。“一些房產可能在預售后會以‘在建工程’作為抵押，這種情況也有很多。房地產的預售時間和抵押時間先后也很重要。”

記者從雙方簽約時間上看，大部分的購房者集中買房是在2014年9月至12月，而簽訂正式的合同是在2015年5月前后。旭龍地產辦理抵押擔保是在2014年12月底，兩者時間上有所重合。

針對該批房產的購買情況和官司糾紛，記者聯(lián)系了平頂山銀行進行采訪。該行對此回復記者稱，旭龍地產向銀行提供的資料顯示，抵押物登記在旭龍地產名下，并持有葉縣房地產管理局頒發(fā)的房產證;貸前調查過程中，旭龍地產告知銀行上述抵押物未出售、未出租，且銀行也向葉縣房地產管理局核實了抵押物為抵押人所有、抵押物不存在抵押、查封等情況。然后銀行才按照相關業(yè)務流程辦理貸款手續(xù)。次日，葉縣房地產管理局為上述抵押辦理了抵押登記手續(xù)，并出具葉房他證葉他字第 02179 號《他項權利證書》。

銀行在主張權利中認為，購房者向銀行出示的《購房協(xié)議》及付款憑證時間均在抵押登記日之后。旭龍地產向銀行的抵押登記在先，而確定的購房在后。銀行依法擁有對抵押物的優(yōu)先受償權。

對于購房者、房企和銀行的糾紛，前述股份行人士認為，企業(yè)的資產要是能夠完全覆蓋這些債務解決糾紛就沒有問題。但大多數銀行破產企業(yè)是資不抵債，最終涉及的房產是購房者所有或是銀行處置還是需要法院的判決。

同時，他還向記者透露，目前銀行在房地產貸款抵押中暴露出了很多風險點，包括租賃權對抗抵押權、二次抵押風險等等，這都需要銀行對貸款流程進行完善，對抵押資產的價值進行更精準的評估。“房產同時進行預售和抵押融資出現產權上的糾紛是可以預料的。如果房產預售已經經過了公示，購房者是能夠向法院主張抵押無效的。但如果預售并沒有公示，只是私下的合同，那么責任可能更大可能是在房地產公司一方了。”

記者在采訪中了解到，市場上關于房企的預售房產的糾紛并不少，尤其是中小房地產企業(yè)。業(yè)內對于房產的預售制度的反思也一直在進行，早在2004年人民銀行發(fā)布的《2004年中國房地產金融報告》中，明確指出很多市場風險和交易問題，都源于預售制度。

2018年底，廣東房地產協(xié)會也發(fā)布通知，內部調研關于商品房預售許可事項調整的事項。終于在2020年3月份，海南省率先出臺政策，今年新出讓土地建設的商品房，全部實施現房銷售制度。

“近兩年銀行信貸風險發(fā)生的不少，很多的金融機構都強調將風險的把控提前。”一家國有大行人士稱，貸前審查做的更詳細、更扎實一些，銀行的風險就會小一些。“在抵押資產處置中往往會存在各樣的困難。由于涉及到一批購房者的住房問題，銀行也很難直接通過粗暴的方式解決。”記者/楊井鑫