經(jīng)歷了集中供地新政和房貸收緊，對(duì)于下半年的武漢市場，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房企的融資難度會(huì)進(jìn)一步增加，區(qū)域供求依舊明顯分化，主城區(qū)中洪山、硚口、青山等壓力相對(duì)較小，部分新城區(qū)明顯供大于求。

上半年新房市場供銷兩旺

武漢樓市一直是大家關(guān)注的熱點(diǎn)話題。7月15日，武漢市房管局公布了今年1-6月房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。上半年，該市新房供求關(guān)系總體平衡，新房消費(fèi)快速釋放，但區(qū)域分化明顯，市場冷熱不均。截至6月末，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房180125套，面積2094.88萬平方米，去化周期保持在10個(gè)月區(qū)間，整體保持合理水平。

土地供應(yīng)方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)80宗，總面積375.04公頃，住宅用地供應(yīng)59宗，總面積287.50公頃。新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售127413套，新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售107660套。

戴德梁行在回顧市場時(shí)認(rèn)為，2021年上半年，武漢土地市場量價(jià)齊升。遠(yuǎn)城區(qū)成供地主力，蔡甸、黃陂和江夏等片區(qū)土地成交面積均同比大幅提升，次中心城區(qū)成交主力集中在東湖高新和沌口。

住宅市場方面，上半年銷供比1.0，整體暫處供需均衡狀態(tài)。此外，武漢首次在東湖高新區(qū)試點(diǎn)集中開盤備受關(guān)注。戴德梁行認(rèn)為，選擇在光谷試點(diǎn)，一方面在于保障剛需購房，另一方面在于引導(dǎo)區(qū)域市場供需回歸健康理性，避免哄抬房價(jià)。

武漢市房地產(chǎn)管理中心提供的信息顯示，上半年住房消費(fèi)持續(xù)釋放，新房銷售以中心城區(qū)為主。新建商品房銷售124145套，新建商品住房銷售108769套。價(jià)格區(qū)間主要集中在10000-15000元/平方米，90㎡-120㎡面積區(qū)間的新建住房銷量占比49.5%。存量住房成交55612套，成交面積534.23萬平方米。其中洪山區(qū)和東湖高新區(qū)成交面積居前2位。

去化率相差懸殊分化加劇

戴德梁行提供的分析報(bào)告顯示，從分區(qū)成交價(jià)格來看，中心城區(qū)引領(lǐng)上半年武漢市房價(jià)上漲，較2020年末漲幅超10%的區(qū)域均大部分集中于中心城區(qū)，中心城區(qū)以外只有青山區(qū)和江夏區(qū)漲幅超10%。

“上半年武漢市商品住宅市場區(qū)域分化顯著，由于市場購房主力仍以剛需為主，成交主力板塊集中在次中心城區(qū)。”戴德梁行武漢公司研究部助理經(jīng)理胡韻表示，此外，遠(yuǎn)城區(qū)的部分區(qū)域如東西湖、黃陂和江夏熱度有上升趨勢(shì)，或?qū)⒊蔀橄乱徊摿狳c(diǎn)板塊。

來自武漢克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，整體市場開盤去化率為38%，基本維持在2020年以來的低位。同時(shí)，項(xiàng)目成交分化加劇。開盤去化率大于80%與低于40%的項(xiàng)目占比仍有增加，其中超4成的項(xiàng)目去化不足20%。新增供應(yīng)分板塊去化，城市重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)核心區(qū)去化率明顯較好，比較典型的有武昌濱江、光谷中心城等板塊。

7月21日，在武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)舉辦的2021上半年武漢樓市分析會(huì)上，湖北中原地產(chǎn)首席技術(shù)官兼策略顧問中心總經(jīng)理鄭源滔表示，截至目前，盡管今年整體市場開盤去化率同比去年全年基本持平，但是新房市場深度分化趨勢(shì)不改，特別在區(qū)域方面，主、新城區(qū)分化明顯，東湖高新、江岸等區(qū)域依舊是開盤去化的第一梯隊(duì)。

胡韻認(rèn)為，在武漢地產(chǎn)市場，過去較為粗放的發(fā)展模式將逐步被淘汰，正進(jìn)入集約化發(fā)展的新階段，各子市場的開發(fā)和運(yùn)營難度都將呈現(xiàn)增高的趨勢(shì)。

集中供地促進(jìn)優(yōu)勝劣汰

值得一提的是，上半年尾聲，武漢作為試點(diǎn)城市之一，舉行了首批住宅用地集中出讓。三天共成交54宗地塊，成交金額788億元，平均成交溢價(jià)率17%，成交樓面價(jià)為8255元/平方米，成交金額排名22城住宅用地集中出讓活動(dòng)的第6位，溢價(jià)率排名第9位。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政表示，本次集中供地從成交結(jié)果看，國資背景房企拿地優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯，武漢城建、南山、萬科表現(xiàn)積極。在拿地難的大背景下，部分房企在新城區(qū)布局、聯(lián)合競拍的機(jī)會(huì)更大。而長期來看，新城區(qū)板塊競爭會(huì)更加激烈，部分需求旺盛主城區(qū)板塊土地供應(yīng)量將出現(xiàn)明顯下滑。

胡韻表示，本次武漢集中土拍土地類型仍然以綜合用地為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一定程度上將受到影響，優(yōu)質(zhì)地塊的拿地難度增加、對(duì)開發(fā)商籌融資能力要求進(jìn)一步提高。但從另一方面來說，該政策也將有效促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，優(yōu)質(zhì)大型開發(fā)商將成為武漢市場主力，這也將間接提高武漢地產(chǎn)市場整體服務(wù)水平和未來項(xiàng)目質(zhì)量。

此外，在合伙拿地增多的情況下，除了房企與房企之間的合伙拿地，房企與非房企之間的合伙拿地情況正逐步出現(xiàn)，這些非房地產(chǎn)企業(yè)目前涉及金融投資、旅游開發(fā)、智能制造等，長遠(yuǎn)來看這種模式可能成為房企解決資金問題、突出競爭優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)拿地議價(jià)權(quán)和多元化發(fā)展轉(zhuǎn)型的“一石三鳥”新思路。

下半年市場供應(yīng)充足

各大機(jī)構(gòu)進(jìn)行年中回顧時(shí)，7月21日，武漢市房管局發(fā)布了今年第三季度預(yù)計(jì)達(dá)到銷售條件的商品房項(xiàng)目清單，預(yù)計(jì)將有225個(gè)項(xiàng)目、973.31萬平方米商品房可達(dá)銷售條件，市場供應(yīng)充足。

武漢克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過去兩年，由于受疫情、軍運(yùn)會(huì)等因素影響，拆遷、舊城改造工作暫停。重啟后，預(yù)計(jì)今年將有3萬套左右需求流入市場。在供應(yīng)方面，2021年下半年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)1367萬平方米，相較于上半年顯著增加。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化方面，外環(huán)外、三四環(huán)外有小幅增加;二環(huán)內(nèi)、二三環(huán)間相對(duì)減少。因此市場價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大漲幅。至年底，上半年出現(xiàn)的供不應(yīng)求將變供過于求，庫存會(huì)增加。

與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管仍在加強(qiáng)。7月22日，住建部和央行分別對(duì)保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀。住建部強(qiáng)調(diào)，下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房。央行強(qiáng)調(diào)，下一步將堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，抓好政策執(zhí)行，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

7月16日，武漢市房管局發(fā)布《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用監(jiān)管辦法(征求意見稿)》意見公告，該辦法一旦實(shí)施，相當(dāng)于給開發(fā)商戴上了緊箍咒，主要目的是杜絕開發(fā)商過去的很多違規(guī)違法行為。

對(duì)于下半年的武漢市場，鄭源滔表示，在金融方面，房企的融資難度會(huì)進(jìn)一步增加，建議房企開拓多方融資渠道，提升自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力;在供求方面，區(qū)域供求依舊明顯分化，主城區(qū)中洪山、硚口、青山等壓力相對(duì)較小，部分新城區(qū)明顯供大于求。(記者劉閃 實(shí)習(xí)生程心怡 魏佳怡 宋枕濤)