疫情之下，房企赴港上市又添一員。

6月3日晚間，港交所正式披露了祥生控股集團(tuán)有限公司(下簡稱“祥生地產(chǎn)”)的上市招股書。由此，這家浙系千億房企的面紗也逐漸向業(yè)內(nèi)揭曉。

在過去三年中，祥生依靠信托、銀行及私募等融資渠道，實現(xiàn)了企業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)張，但融資成本高、盈利能力不強(qiáng)等問題也暴露在大眾視線之中。從港交所的規(guī)則來看，祥生地產(chǎn)成功敲鐘是大概率的時間。只是，在市場資金有限的情況下，祥生又能否實現(xiàn)自己的預(yù)期目標(biāo)呢?

祥生港交所遞表

在TOP30中，祥生地產(chǎn)是唯一未實現(xiàn)上市的房企。如今，從浙江“大山里”走出來的黑馬房企，終于踏上了上市征程。

事實上，自2019年10月，祥生邀請“資本能手”談銘恒加盟后，關(guān)于公司上市的報道便不絕于耳。在過往工作中，談曾先后經(jīng)歷了景瑞控股(HK.01862)和正榮地產(chǎn)(HK.06158)兩家公司的上市。在招股書中，談銘恒以首席財務(wù)官的身份亮相，這也側(cè)面驗證了媒體的猜測并非空穴來風(fēng)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實際情況來看，祥生近幾年持續(xù)拿地，戰(zhàn)略意圖十分強(qiáng)烈。祥生主動遞表，有助于打通企業(yè)融資渠道、提升品牌影響力，體現(xiàn)了中型房企繼續(xù)做大規(guī)模的導(dǎo)向。

在過往四年時間里，祥生地產(chǎn)銷售額實現(xiàn)了百億到千億的突破，一躍成為了行業(yè)黑馬。得益于此，祥生的營業(yè)收入也實現(xiàn)了大幅增長。據(jù)招股書顯示，2017年至2019年，祥生地產(chǎn)的收入分別為：62.93億元、142.15億元、355.2億元，復(fù)合增長率為137.6%，成為招股書中的一大亮點。

不過，由于土儲不足等因素，祥生在2019年并未完成1300億元的銷售目標(biāo)。截至2020年3月31日，祥生擁有195個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項目，項目應(yīng)占總建筑面積為約2304.5萬平，低于遠(yuǎn)洋集團(tuán)(HK.03377)、中國奧園(HK.03883)等同規(guī)模房企。截至2019年末，奧園、遠(yuǎn)洋擁有土地儲備總建筑面積分別為：4503萬平方米、3724.3萬平。

進(jìn)入2020年，為擴(kuò)充土地儲備，祥生在杭州、寧波等地大手筆拿地。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年前5月，祥生地產(chǎn)拿地款128億元，而其在去年一整年拿地上才花了170億元。

顯然，通過上市獲取擴(kuò)張資金，是祥生保障現(xiàn)金流、繼續(xù)沖刺規(guī)模的必然選擇。對此，祥生也在招股書里坦承，募資所得款將用于物業(yè)項目開發(fā)、償還項目信托貸款等。

盈利、負(fù)債等指標(biāo)有待改善

從招股書來看，為了能夠成功上市，祥生可謂是做了充足的準(zhǔn)備。除了依靠靚麗的營收業(yè)績吸引投資者外，祥生在降低財務(wù)杠桿、提升盈利水平方面也做了不少工作。

早在2018年，祥生就著手展開財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，通過加強(qiáng)流動性管理、降低負(fù)債率，來打造企業(yè)的安全邊界。處在規(guī)模擴(kuò)張期的祥生，還在2019年有意降低了拿地金額。

得益于公司的各種舉措，公司各項財務(wù)指標(biāo)得到不同程度的改善。2017年至2019年，公司的凈資產(chǎn)負(fù)債比率為1380%、740%及360%，流動比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍數(shù)則由2018年的0.3增長至1.4。

不過，由于在規(guī)模擴(kuò)張中過于依賴信托，較高的利息也侵蝕了祥生地產(chǎn)的凈利潤。截至2019年末，公司未償還信托融資總額占借款總額63.1%，同期，祥生僅銀行及其他借款利息支出一項，就達(dá)到了32.23億元。

過去三年中，祥生地產(chǎn)雖然實現(xiàn)了扭虧為盈，并于2019年實現(xiàn)32.09億元的凈利潤，創(chuàng)下歷史新高。然而，與同規(guī)模的中梁(HK.02772)、奧園相比，仍然存在著不小的差距，后兩家房企在2019年的凈利潤分別為：62.56億元、52.2億元。

在上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦看來，“上市之后，房企融資渠道得到拓寬，企業(yè)透明度會得到明顯的改善，助于企業(yè)評級的提升。有助于企業(yè)降低融資成本、提升利潤空間。”

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也表示，上市融資除了可以迅速增加公司的可用現(xiàn)金、改善公司的財務(wù)狀況和提升公司的流動性之外，賦予了公司更加豐富的融資手段和工具，另外也可以讓公司治理更加規(guī)范透明，這些都有助于提升公司價值，有利于公司的可持續(xù)發(fā)展。

不過，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也指出，如今是否是房企上市的好時機(jī)，似乎有待商榷。國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖就指出，“在香港，房地產(chǎn)公司上市不受歡迎已有十年之久”。

受疫情影響，房企在2020年掀起了一輪赴港上市熱潮。在市場資金有限的情況下，祥生如何吸引足夠數(shù)量的投資者，以預(yù)期的價格募集到所需資金，考驗著集團(tuán)管理層。屆時，站到新起點的祥生地產(chǎn)，在后疫情時代，又有著怎樣的表現(xiàn)?