一轉(zhuǎn)眼，存量浮動利率個人貸款基準定價轉(zhuǎn)換已經(jīng)實施一個月了。據(jù)《廣州日報》報道，自3月1日實行的LPR轉(zhuǎn)換工作進展并不算順利，仍有大部分人處在觀望中。

而央行數(shù)據(jù)顯示，2019年四季度末個人住房貸款余額30.07萬億元。30萬億的房貸在未來將何去何從?實在是個大問題。

01 LPR轉(zhuǎn)換，加點不會變

人民銀行此前公告顯示，存量浮動利率個人貸款基準定價的轉(zhuǎn)換工作，自2020年3月1日正式啟動，于2020年8月31日前完成。也就是說，在這半年的時間里，購房群體可以根據(jù)自己的選擇，將房貸利率轉(zhuǎn)換成LPR加減點浮動定價，亦可繼續(xù)沿用固定利率。

如果你不自動選，那么銀行會在8月31日后，將你的房貸合同默認為固定利率。值得注意的是，貸款人只有一次選擇機會。

所謂LPR，就是貸款基準利率，由18家銀行(包括國有四行和商業(yè)銀行)的利率共同決定，去掉一個最高利率和一個最低利率，取平均值就是當月的LPR利率。所以也不用擔心LPR會在短期內(nèi)出現(xiàn)太大波動。

而固定利率很好理解，就是你簽合同時的房貸利率是多少，以后還是多少，不會改變了。大眾現(xiàn)在之所以有觀望情緒，是對LPR加減點的浮動定價心里沒底，因為這個LPR房貸利率每年都要調(diào)整一次，大家擔心長期來看LPR會走高，導致還貸額度不受控。

按照規(guī)定，如果貸款人將房貸轉(zhuǎn)換成LPR加減點浮動定價，在重新簽訂合同后，原合同的貸款執(zhí)行利率會持續(xù)到2020年12月31日，然后在2021年1月1日更新LPR的利率(采取上一年12月發(fā)布的相應期限的LPR利率)，加(減)點數(shù)值為原合同執(zhí)行年利率與新的LPR的差值(可為負值)，加(減)點數(shù)值在合同的剩余期限內(nèi)固定不變。

站長簡單地解釋一下，就是你現(xiàn)在簽的房貸合同，上面的房貸利率都是做了加減點的。

上圖是1996-2015年房貸利率的變更情況(2015年至今沒有變化)，小伙伴們可以根據(jù)自己簽訂購房合同的時間，以及當前的利率，進行加減算法，得出的基點就是你在轉(zhuǎn)換LPR利率后，房貸的加(減)點。

打個比方，要是你現(xiàn)在的房貸利率是5.85%，在2015年后買的房，那么你的加點就是95BP。轉(zhuǎn)換成LPR后，在當期LPR報價的基礎上增加95BP，以3月20日LPR報價的4.75%作為參考，LPR房貸利率就是5.7%。

當然，也有一些城市是減點算法，像是上海、廈門等地區(qū)，部分銀行實行的房貸利率是打九五折的。這個LPR利率會持續(xù)一年的時間，并在第二年的1月1日重新開始計算，直到你徹底還清房貸為止。

值得注意的是，每筆貸款僅有一次轉(zhuǎn)換的機會，一旦簽訂了就不能更改。所以在過去的一個月里，也經(jīng)常會有讀者來問站長，是否需要把房貸轉(zhuǎn)換成LPR。

不過從目前的反饋來看，還有很大一部分人處在觀望中。根據(jù)《廣州日報》的報道，從某國有銀行廣州支行的轉(zhuǎn)換情況來看，目前轉(zhuǎn)換房貸按揭的人不多，只占到該銀行全部房貸群體的7%。

這一方面是由于疫情的影響，大家不便出門;另一方面則是大眾對LPR仍持有觀望態(tài)度。有相關人士表示，“據(jù)沒有轉(zhuǎn)換的一些客戶反饋，他們正在跟進人行每月公布的LPR及走勢，糾結(jié)是轉(zhuǎn)換成LPR定價還是固定利率劃算”。這也可以理解，轉(zhuǎn)換畢竟期限還沒到，多看看數(shù)據(jù)走勢自然更穩(wěn)妥。

自從LPR與房貸利率掛鉤之后，至今已經(jīng)接連更新了8期報價(上圖)。我們可以看到，1年期LPR和5年期以上LPR的利率都有所下調(diào)，總體逐漸趨于寬松?，F(xiàn)在選擇LPR加減點浮動模式的人敢于吃這個螃蟹，篤定的就是利率會越來越低，認為這波不會虧。

其實說白了，就是看你對LPR未來走向的判斷，像現(xiàn)在這樣LPR下行那就是劃算的;要是未來LPR上行超過4.90%了，那就不劃算。

至于你以前簽訂合同時，合同寫上浮還是打折，跟LPR的轉(zhuǎn)換完全沒關系。

02 房貸利率下降，房價或?qū)⑻ь^

LPR利率主要還是跟市場掛鉤，市場的經(jīng)濟形勢直接反映著LPR利率的高低。要想LPR出現(xiàn)大漲，除非有新的經(jīng)濟增長點出現(xiàn)，從而涌現(xiàn)出一系列的新興行業(yè)向銀行貸款，銀行緊接著才會調(diào)整LPR。

最近提倡的新基建就是“經(jīng)濟增長點”，13個省市的34億新基建項目也佐證了這一點，現(xiàn)在的錢正在流向以5G技術(shù)為代表的新基建行業(yè)，真正能流到樓市的很少了。但是新基建項目非一日之功，想要徹底發(fā)展起來也需要周期，所以近幾年應該不必擔心轉(zhuǎn)LPR會吃虧。

而縱觀全球，現(xiàn)在絕大多數(shù)國家的央行都在“放水”，歐洲央行前段時間啟動7500億歐元的緊急計劃進行資產(chǎn)購買，美聯(lián)儲的無限量寬松政策也在敲鑼打鼓地進行中;3月30日，央行下調(diào)7天逆回購利率20個基點。

2月初，央行曾經(jīng)先行下調(diào)逆回購利率10個基點，直接帶動了當月的LPR利率下調(diào)。而央行在3月30日再次宣布7天逆回購利率下調(diào)，基本可以預見4月20日的LPR報價也會進一步調(diào)整。

有業(yè)內(nèi)人士預計，在沒有通脹的情況下，LPR會大概率下行。

而購房群體頭上的大山“房貸利率”，也在3月出現(xiàn)了下調(diào)。融360大數(shù)據(jù)研究院在3月26日發(fā)布的房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其所檢測到的國內(nèi)30個重點城市674家銀行分(支)行的房貸利率，首套房和二套房的貸款平均利率均環(huán)比下降。

其中，3月全國首套房貸平均利率為5.45%，環(huán)比下降4BP;二套房貸款平均利率為5.77%，環(huán)比下降4BP。融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李斌表示，預計未來全國房貸利率的整體水平仍會呈現(xiàn)下降趨勢。

但是房貸利率下降，對于樓市的推動并不大，重點還是得看當前的政策。就目前的情況來看，“房住不炒”仍舊是主基調(diào)。央視財經(jīng)評論員馬光遠表示：“預計應該已經(jīng)有近100個城市微調(diào)了房地產(chǎn)政策，調(diào)整的目的是為了讓房地產(chǎn)回歸居住的屬性，而不是把房地產(chǎn)打垮。”

在此前上海部分銀行調(diào)整首付至3成時，北京卻將首付調(diào)整成4成。此外還有16家銀行聯(lián)名表示，不會對房貸利率進行打折。

“因城施策”會成為未來一段時間的主調(diào)，各省市因地制宜，呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。3月31日，易居研究院發(fā)布了最新一期的房價收入比排行榜，榜單顯示50城房價近4年來首次下降，收入比均值為13.3，相比2018年下降了3%。所謂房價收入比，指的是住房價格與城市居民家庭年收入之比，直接反映各地的買房難度。

報告顯示，2020年50城中多數(shù)城市的房價漲幅還將繼續(xù)收窄，房價收入比繼續(xù)小幅下降的可能性比較大。

而房價收入比的下降，在一定程度上意味著樓市的“水分”被擠掉，留下了更多的充?？臻g。只是，我國樓市中的“水分”究竟有多少，仍然是個未知數(shù)。目前絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)行業(yè)都處于嚴格管控之中，控制著房價的漲幅。

最新一組數(shù)據(jù)顯示，北京土拍市場呈現(xiàn)火熱態(tài)勢。北京通州區(qū)2020年至今已舉辦了13場土拍，其中綠城拍下三宗地，位于通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)亦莊新城站前區(qū)YZ00-0401-0056、YZ00-0401-L0055-02地塊，溢價率高達49.78%，總價13.48億元，溢價率達到49.78%。

土拍溢價率再次出現(xiàn)上漲，結(jié)合最近北京樓市的種種舉措，北京地區(qū)未來可能迎來一波房價上漲。

央視財經(jīng)評論員馬光遠表示：“一線城市，包括北上廣深，將告別調(diào)整，我認為它們將重回上漲。當然，這種上漲跟過去的暴漲不可相提并論，調(diào)整基本結(jié)束了。比如北京房價，2018年、2019年兩年北京房價幾乎沒有上漲，2019年有一個比較明顯的調(diào)整，這種調(diào)整現(xiàn)在看，價格調(diào)整基本已經(jīng)到位了。所以我認為這一輪深圳房價上漲，包括北京、上海，這三個城市本身房價出現(xiàn)抬頭的現(xiàn)象是正常的。”

房價或?qū)⒃谖磥碓俣忍ь^，不知是喜是憂。