“基金買手”正在重點關(guān)注這類資產(chǎn)!

近年來，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的變化和政策的支持，公募基金中的FOF(基金中的基金)逐漸將公募REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)納入其投資組合?；鸲緢箫@示，鵬華前海萬科REITs、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT和華夏北京保障房REIT等紛紛出現(xiàn)在了基金的重倉列表中。

業(yè)內(nèi)人士認為，這一趨勢不僅反映了公募FOF對資產(chǎn)多元化和收益穩(wěn)定性的追求，也體現(xiàn)了市場對REITs作為新興資產(chǎn)類別的廣泛認可。公募FOF在二級市場的買賣行為，為REITs市場注入了新的活力和資金流，擴大了市場參與者基礎(chǔ)，提升了市場的流動性和深度。

公募FOF買REITs成趨勢

近年來，隨著市場進入低利率時代，公募FOF將公募REITs納入投資組合的現(xiàn)象愈發(fā)普遍。

公募二季報顯示，有三只REITs進入了公募基金的重倉行列。鵬華前海萬科REITs分別是興全安泰積極養(yǎng)老目標五年和建信添福悠享穩(wěn)健養(yǎng)老目標一年持有的第三大和第九大重倉，兩只基金合計持倉5570萬元，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT和華夏北京保障房REIT也被天弘睿享3個月重倉持有。

公募REITs之所以在公募FOF中迅速嶄露頭角，與其在低利率環(huán)境中的獨特優(yōu)勢密不可分。建信基金的基金經(jīng)理王志鵬告訴券商中國記者，隨著市場進入低利率時代，公募REITs基于底層資產(chǎn)的透明性和穩(wěn)定的可分配現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，在大類資產(chǎn)配置中逐步顯示出性價比。他進一步強調(diào)，公募REITs不僅能夠提供相對穩(wěn)定的分紅收益，其長期復(fù)合回報亦相當可觀，“公募REITs與其他金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，風(fēng)險分散效果也較好，具有較高的配置價值。”

天相投顧基金評價中心的數(shù)據(jù)顯示，公募FOF在REITs上的配置規(guī)模自2023年下半年起不斷增長。其中，鵬華前海萬科REITs在公募中的持倉份額較大，持倉市值從2022年末的750萬元激增至2023年末的8833萬元，反映了公募FOF對REITs投資的興趣與日俱增。

天相投顧分析稱，當前市場環(huán)境下，投資者對能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的紅利型股票表現(xiàn)出較高的偏好，而公募REITs作為一種能夠提供類似收益特征的資產(chǎn)，自然而然地成為了機構(gòu)投資者關(guān)注的重點。隨著二級市場上公募REITs以及其底層資產(chǎn)盈利能力的增強，公募REITs配置價值持續(xù)提升，成為了機構(gòu)投資者的“香餑餑”。

除了市場需求的提升，政策的支持也為公募REITs在FOF中的廣泛配置鋪平了道路。中歐基金的基金經(jīng)理桑磊在接受采訪時表示，國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，讓市場預(yù)期了未來更快的發(fā)行速度，更大的市場規(guī)模，大力推動了REITs市場的發(fā)展。

桑磊進一步解釋道，根據(jù)合同規(guī)定，普通FOF只能投資成立滿一年以上的投資標的、養(yǎng)老FOF只能投資成立滿兩年以上的投資標的，所以可投資標的的數(shù)量是逐步變多的。隨著更多REITs項目的上市，公募FOF的投資范圍也得以擴截至2024年6月底，市場上已有28只REITs項目成立滿一年，12只REITs項目成立滿兩年，這些標的的逐步增加為FOF的資產(chǎn)配置提供了更多選擇。

收益穩(wěn)健，風(fēng)險可控

隨著越來越多的公募FOF將公募REITs納入投資組合，市場對這種資產(chǎn)配置方式在收益穩(wěn)定性和風(fēng)險控制上的優(yōu)勢表現(xiàn)出極大的關(guān)注，REITs在大類資產(chǎn)配置中的獨特作用正在逐漸顯現(xiàn)。

穩(wěn)定的分紅收益是公募REITs受到投資者青睞的重要原因之一。王志鵬認為，公募REITs可以提供相對穩(wěn)定的分紅收益，長期復(fù)合回報相當可觀。天相投顧支持了這一觀點。在滿足分紅條件的前提下，REITs的分紅收益通常為每年至少分配一次，且每年基金收益分配比例不低于年度可供分配利潤的90%，這種穩(wěn)定的收益特性，使得REITs成為公募FOF追求收益穩(wěn)定的理想選擇。

除了收益的穩(wěn)定性，REITs的風(fēng)險分散效果也是公募FOF看重的要素之一。資深基金研究人士燕妮特別強調(diào)了這一點，在她看來，F(xiàn)OF的賣點之一在于資產(chǎn)配置，而資產(chǎn)配置的核心是尋找相關(guān)度盡可能低的資產(chǎn)進行組合。“REITs是比較典型的一種與股、債相關(guān)度不高的另類資產(chǎn)，在大類資產(chǎn)的配置中扮演著重要的角色。在美國、新加坡、日本等多個市場，REITs發(fā)展規(guī)模都相當可觀。REITs就像黃金、商品一樣，是多資產(chǎn)投資者必須納入考量的資產(chǎn)類別。”

燕妮表示，由于REITs與實業(yè)的高相關(guān)性，公募基金經(jīng)理在配置REITs時，往往需要深入了解底層資產(chǎn)的性質(zhì)和市場環(huán)境。REITs的研究難度較大，涉及一些特定的行業(yè)和商業(yè)模式，情況復(fù)雜，需要相對專業(yè)的研究支持。REITs的基金經(jīng)理通常是從其他行業(yè)引入的，需要懂得房地產(chǎn)信托基金，部分研究涉及高速公路、倉儲物流、港口、保障性租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等特定資產(chǎn)。

目前，在市場和政策的雙重推動下，各家公募內(nèi)部的FOF研究框架正在迅速完善。桑磊告訴券商中國記者，自2023年7月首批公募FOF將REITs納入投資范圍以來，基金公司紛紛加快了對REITs的研究和投資。在他看來，REITs是一種新興的資產(chǎn)類型，各家公募FOF必須投入大量時間和人力去搭建內(nèi)部的研究框架和評價體系，以確保在投資中占據(jù)主動地位。

互助共贏，前景可期

隨著公募FOF逐步加大對REITs的配置力度，市場開始更加關(guān)注這種資產(chǎn)配置的長期前景，與此同時，業(yè)內(nèi)人士認為，F(xiàn)OF的積極持倉對REITs的發(fā)展也有正面影響。

多位受訪者一致認為，REITs在公募FOF中的配置比例有望繼續(xù)增加，并在未來成為主流配置之一。王志鵬認為，REITs未來可能會成為公募FOF重要的配置資產(chǎn)，主要有三個原因，一是配置REITs有助于提高公募FOF的性價比，從資產(chǎn)配置的角度來看，將公募REITs加入傳統(tǒng)的股票債券組合后，可以有效提高收益率或降低風(fēng)險，組合的夏普比率得以提高;二是在低利率時代，公募REITs的現(xiàn)金分派率較高，且具有可預(yù)期性，相對比較稀缺;三是部分公募REITs具有優(yōu)質(zhì)運營管理機構(gòu)和優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，未來現(xiàn)金流有望保持持續(xù)的增長，具有抗通脹屬性。

天相投顧則從市場發(fā)展角度做出預(yù)測。他們認為，隨著REITs市場的逐漸成熟和完善，其規(guī)模和流動性將不斷增加，這將吸引更多投資者和資金進入，進一步鞏固其在公募FOF中的地位。特別是在政府和監(jiān)管機構(gòu)的支持下，公募REITs市場的擴展和成熟將為其成為主流配置提供堅實的基礎(chǔ)。

桑磊表示，由于REITs項目的研究和投資難度較大，個人投資者往往難以直接參與其中，而公募FOF則通過其專業(yè)的研究和投資能力，幫助個人投資者分享優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)濟效益。此外，公募FOF對REITs的配置，有利于在公開渠道吸引其他機構(gòu)投資者和公眾投資者對REITs資產(chǎn)的關(guān)注度，REITs市場參與方的數(shù)量越多，越有利于REITs市場定價體系的建設(shè)。

公募FOF加大對REITs的配置，不僅提升了其自身的收益穩(wěn)定性，也對REITs市場的發(fā)展帶來了積極影響。王志鵬指出，公募REITs的存續(xù)期普遍較長，公募FOF在二級市場的買賣行為，為REITs市場注入了新的活力和資金流，擴大了市場參與者基礎(chǔ)，提升了市場的流動性和深度。

燕妮則有不同看法，她認為，公募FOF納入REITs，對REITs市場有一定的促進作用，但中短期內(nèi)影響不會很大。在她看來，當前FOF整體規(guī)模較小，對REITs的配置也較有限，難以對REITs市場產(chǎn)生顯著推動作用。