上半年，機構(gòu)資金對公募REITs青睞有加，機構(gòu)持倉比例進一步提升。在債券市場利率中樞下行的大背景下，市場人士認為，REITs作為高分紅、中低風險的資產(chǎn)，配置性價比持續(xù)提升，或成為當下紅利投資的“平替”品種。

險資增持最為積極

上半年，權(quán)益市場顯著分化，作為另類資產(chǎn)的高分紅品種，REITs正在成為機構(gòu)眼中紅利投資的“平替”。平安證券根據(jù)2024年基金半年報披露的數(shù)據(jù)測算，相較2023年末，機構(gòu)投資者持有REITs的總市值增加222億元，其中186億元流向新上市REITs，另有36億元資金用于增持已上市REITs。從增量資金的流向來看，其顯著特征是跟隨市場供給，消費基礎(chǔ)設(shè)施是大多數(shù)投資者加倉幅度最大的板塊，另有部分資金流向保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施等現(xiàn)金流相對穩(wěn)定的方向。

Wind數(shù)據(jù)顯示，僅本周內(nèi)，就有中金印力消費REIT、華夏北京保障房REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、嘉實物美消費REIT四只產(chǎn)品計劃分紅。從全年來看，已上市的42只REITs中，有35只實現(xiàn)分紅。截至9月10日，華夏合肥高新REIT、華夏和達高科REIT今年以來分紅4次，中金山東高速REIT、華夏越秀高速REIT等產(chǎn)品今年以來分紅3次;中金安徽交控REIT累計分紅金額高達5.04億元，國金中國鐵建REIT、浙商滬杭甬REIT年內(nèi)分紅超過4億元。實際上，REITs具備強制分紅的特征，中金公司認為，在同等條件下，未來REITs分紅穩(wěn)定性或優(yōu)于可比上市公司。

此外，證監(jiān)會于今年2月發(fā)布的《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》在制度層面明確了REITs的權(quán)益屬性。平安證券認為，在該文件的帶動下，資管機構(gòu)自營賬戶在2024年上半年加大了對REITs的投資力度。數(shù)據(jù)顯示，相較于2023年末，保險機構(gòu)的自營賬戶增持REITs市值27億元，為增持幅度最大的金融機構(gòu);證券公司自營賬戶增持REITs市值21億元，新增7個證券公司自營賬戶;基金公司自營賬戶增持REITs市值4億元，增持規(guī)模雖然不大，但對應的新增投資者較多，新增6個基金公司自營賬戶。

二級市場表現(xiàn)亮眼

今年以來REITs二級市場表現(xiàn)可圈可點。截至9月10日，中證REITs全收益指數(shù)累計上漲約10%，遠好于滬深300指數(shù)同期表現(xiàn)。具體來看，除今年新上市的REITs以外，24只產(chǎn)品實現(xiàn)正收益。其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT二級市場收益率均超30%，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT收益率均超過20%。

不過，于8月8日觸及年內(nèi)高點后，中證REITs全收益指數(shù)出現(xiàn)小幅回調(diào)?；鹑耸空J為，REITs二級市場價格會向產(chǎn)品內(nèi)在價值回歸，在我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的新階段，REITs為投資者分享我國長期經(jīng)濟增長及社會發(fā)展紅利帶來了機遇。

中金公司建議，持續(xù)關(guān)注經(jīng)營邊際企穩(wěn)及高確定性REITs項目的配置機會。結(jié)合基金半年報的情況來看，中金公司認為下一階段配置方向可集中于三條主線：一是低估值背景下，經(jīng)營邊際企穩(wěn)項目或板塊的結(jié)構(gòu)性增配機會，重點關(guān)注產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流和消費類REITs;二是高確定性項目回調(diào)后的交易型配置機會，關(guān)注保租房和公用事業(yè)類REITs;三是審慎假設(shè)下，估值適宜項目的打新參與機會。