中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)9月26日訊(記者 譚夢(mèng)桐)根據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局的政策部署，以及各銀行出臺(tái)的調(diào)整細(xì)則，9月25日起，存量房貸利率調(diào)整正式落地實(shí)施。根據(jù)各大銀行此前的公告，對(duì)于執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率首套房貸款，不需要主動(dòng)申請(qǐng)，銀行將于2023年9月25日統(tǒng)一對(duì)滿足條件的貸款進(jìn)行利率批量調(diào)整。

隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端有所修復(fù)。近期樓市政策主要利好“賣一買一”購(gòu)房群體，導(dǎo)致短期多地二手房掛牌量明顯增加，掛牌量高企下，二手房?jī)r(jià)格上漲動(dòng)能較弱。對(duì)于樓市當(dāng)下癥結(jié)，有專家揭示其背后根本原因是“供給過(guò)剩”。

存量房貸利率調(diào)整實(shí)實(shí)在在降低了購(gòu)房成本

來(lái)自廣東省廣州市的王先生在得知存量房貸利率將下調(diào)的消息后一直密切關(guān)注，9月25日，在銀行手機(jī)客戶端上發(fā)現(xiàn)，自己的房貸還款計(jì)劃已經(jīng)更新。王先生的貸款于2022年3月辦理，調(diào)整前利率水平為L(zhǎng)PR+95基點(diǎn)(5.25%)，調(diào)整后利率水平為L(zhǎng)PR+0基點(diǎn)(4.3%)。“每月可少還款1800元。”王先生表示。

受訪者供圖

另?yè)?jù)易居研究院調(diào)研的案例顯示，某業(yè)主在2019年前北京購(gòu)房，調(diào)整前利率為L(zhǎng)PR+10基點(diǎn)，為4.9%。后來(lái)LPR下調(diào)了，上個(gè)月執(zhí)行了4.4%的利率?，F(xiàn)在新的利率為L(zhǎng)PR+0基點(diǎn)，短信通知為“不浮動(dòng)”，即4.3%。某業(yè)主2020年在上海購(gòu)房，目前銀行短信通知，擬于2023年10月25日進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，利率將從4.9%調(diào)整到4.3%。

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者獲悉，對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”的情形，即非首套房但現(xiàn)在已符合所在城市首套政策的購(gòu)房者，需要主動(dòng)提出申請(qǐng)，出示相關(guān)材料審核通過(guò)后才能獲得存量房貸利率的調(diào)整。

例如，工商銀行表示，將于9月25日在手機(jī)銀行“存量房貸利率調(diào)整”欄目上線“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利率調(diào)整功能，需要借款人主動(dòng)向銀行發(fā)起申請(qǐng)，其中10月22日前完成的利率調(diào)整申請(qǐng)，該行將于10月25日對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行批量利率調(diào)整。

“總體上各個(gè)購(gòu)房者都可享受到優(yōu)惠政策，但是對(duì)比來(lái)看，一些購(gòu)房群體減負(fù)效應(yīng)更為明顯。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，2020年以前購(gòu)房的群體，明顯可以比較容易進(jìn)入到LPR的水平，即按LPR+0基點(diǎn)的低水平定價(jià)。而2020年以后購(gòu)房的，當(dāng)時(shí)一些城市房貸利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個(gè)基點(diǎn)。

從城市分類來(lái)看，大城市房貸利率高、貸款總金額也高，調(diào)整過(guò)程中，可享受到更好的減負(fù)效應(yīng)。從小城市和大城市來(lái)看，大城市利率下限高于全國(guó)最低水平，利率降低效應(yīng)小。

在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，本次存量首套房貸利率下調(diào)，更加利好貸款時(shí)非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)偏高，購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)房貸利率有些甚至在6%以上。

“存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿，同時(shí)也有利于促進(jìn)部分改善性購(gòu)房者入市。”陳文靜談到。“對(duì)于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策在后續(xù)還會(huì)發(fā)酵，因?yàn)榈荣?gòu)房者開(kāi)始還月供的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行扣款的數(shù)量減少了。所以客觀上提振了市場(chǎng)信心。

“‘你房貸每個(gè)月少還了多少’將成為老百姓日常生活熱議的話題，對(duì)于房地產(chǎn)政策的理解、擁護(hù)和支持熱度也將持續(xù)上升。”嚴(yán)躍進(jìn)直言。

二手房掛牌量高企 供給過(guò)剩局面仍存

隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列利好政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端有所修復(fù)。不過(guò)，利好“賣一買一”購(gòu)房群體，導(dǎo)致短期多地二手房掛牌量明顯增加，掛牌量高企下，二手房?jī)r(jià)格上漲動(dòng)能較弱。

“對(duì)于‘認(rèn)房不認(rèn)貸’為核心的新政，其脈沖響應(yīng)逐周減弱，第三周就開(kāi)始回到新政前的局面，很多人是有預(yù)期的。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

對(duì)于樓市當(dāng)下癥結(jié)，李宇嘉揭示其背后根本原因是供給過(guò)剩。

近兩年，新開(kāi)工連續(xù)下跌，民企資金鏈緊張不拿地、少開(kāi)工，在售庫(kù)存并不大，多數(shù)熱點(diǎn)城市在10-18個(gè)月左右。廣義庫(kù)存方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2022年末，一線和二線城市廣義消化周期分別為5.1年、5.2年，三四線城市平均廣義消化周期達(dá)到了8年。

除新房外，掛牌持續(xù)攀升的二手房成為了另一個(gè)房屋供應(yīng)主體。目前，各大城市二手房掛牌在售量都在創(chuàng)新高，一線城市都在15萬(wàn)套左右，二線熱點(diǎn)城市在15-20萬(wàn)套，武漢、重慶、杭州、青島等城市超過(guò)20萬(wàn)套。

圖片來(lái)源：李宇嘉地產(chǎn)筆記

為什么會(huì)產(chǎn)生供給過(guò)剩的問(wèn)題?李宇嘉分析認(rèn)為，因?yàn)椋^(guò)去的政策集中在需求端，鼓勵(lì)大家“進(jìn)場(chǎng)”和“做多”。

“事實(shí)上，驅(qū)動(dòng)超常規(guī)需求的，就是漲價(jià)預(yù)期。”李宇嘉表示，本來(lái)租房的人，也選擇買房;本來(lái)只買一套房的，咬咬牙買了兩套，甚至以擁有多套房為榮。于是，形成了一波一波的“買房潮”。

“當(dāng)這種預(yù)期沒(méi)有了，或弱化了，不僅需求減少了，前期實(shí)現(xiàn)的需求也開(kāi)始逆轉(zhuǎn)為掛牌賣房。” 李宇嘉坦言。

“供給過(guò)剩一方面是由于買方信心不足或者資金不足、受到貸款等限制，導(dǎo)致入市積極性不足。” 諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，“政策端需要再加一把力，在放松限購(gòu)、下調(diào)首付比例、提高可貸額度等方面逐步推進(jìn)，拉動(dòng)意向購(gòu)房者入市。”

陳霄還談到，居民買房熱情不高，也與收入預(yù)期下滑、就業(yè)形勢(shì)不穩(wěn)等因素有關(guān)，想要化解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，還需要在提高收入、改善就業(yè)等多方面發(fā)力。

“舊時(shí)王謝堂前燕，飛入尋常百姓家。”李宇嘉還表示，未來(lái)房地產(chǎn)消費(fèi)一定會(huì)下沉。一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣、帶動(dòng)作用強(qiáng)，在穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，穩(wěn)信心、保民生、促發(fā)展等多個(gè)方面，都有舉足輕重、牽一發(fā)動(dòng)全身的不可替代的作用;另一方面，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和泡沫要實(shí)現(xiàn)軟著陸，前提就是要保持一定的規(guī)模。要保持這個(gè)規(guī)模，基本的路徑就是“消費(fèi)下沉”，房?jī)r(jià)也自然會(huì)下跌。