紅周刊 | 熊穎

在業(yè)內(nèi)人士看來，2022年是房地產(chǎn)行業(yè)的重啟之年，也是轉(zhuǎn)折之年。而剛剛開啟的2023年，則有望迎來房地產(chǎn)行業(yè)的弱復(fù)蘇。不過，要想恢復(fù)銷售信心，仍然面臨著諸多挑戰(zhàn)，在這一大背景下，2022年的房地產(chǎn)銷售勢頭還有可能在2023年得到延續(xù)。2023年，房地產(chǎn)銷售還有可能再降兩成，市場谷底也將在2023年出現(xiàn)。在這樣的大背景下，有四類房企會凸顯優(yōu)勢。

(資料圖)

2022年房地產(chǎn)整體銷售下滑

少數(shù)國央企、個別民企銷售平穩(wěn)發(fā)力

2022年，尤其是第四季度，雖有房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)密集輸出，但從市場表現(xiàn)來看，信心仍未充分傳達(dá)到銷售端。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，對比2021年，2022年房地產(chǎn)銷售大幅滑落，百強(qiáng)房企全年銷售額7.3萬億元，較2021年同比下降42.3%；千億房企數(shù)量也從43家降至20家。

《紅周刊》梳理單家房企的銷售情況發(fā)現(xiàn)，僅有華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)(002244)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份(600325)等少數(shù)國央企及個別民營房企仍能在2022年保有較穩(wěn)定的銷售規(guī)模甚至實現(xiàn)小幅增長（見附表）。

其中，華潤置地2022年全口徑銷售額3013億元，與其2021年銷售規(guī)模相近，銷售排名也從2021年的第8位躍升至第四位。

而更加值得關(guān)注的是，越秀地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等房企在2022年的艱難背景下依舊實現(xiàn)了規(guī)模的增長，越秀地產(chǎn)2022年實現(xiàn)全口徑銷售額1260億元，同比增長6.6%，銷售排名也從2021年的第37位升至第16位，上升21個名次；瑞安房地產(chǎn)2022年實現(xiàn)全口徑銷售額263.5億，同比增長8.35%，銷售排名從2021年的第101位上升至第75位，前進(jìn)26個名次。

知名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張宏偉向《紅周刊》表示，2022年，少數(shù)企業(yè)還能維持較突出表現(xiàn)的原因在于，一方面，這類企業(yè)在區(qū)域深耕上做得比較突出，比如，越秀地產(chǎn)主要深耕大灣區(qū)，瑞安房地產(chǎn)則主要深耕上海地區(qū)；另一方面，上述兩家企業(yè)過去相對運(yùn)營比較安全，基本沒有加杠桿?？梢哉f，越秀地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)分別代表兩種不同的房企模式，一類是，香港的低杠桿、高產(chǎn)品力模式；一類是，用國企信用背書去深耕的房企。

雖然房企不再唯“規(guī)模論”，但對于房企來說，銷售表現(xiàn)仍然是一項極為重要的衡量指標(biāo)。張宏偉向《紅周刊》表示，從資金端角度來看，房企資金的兩大渠道，一個是融資、一個就是銷售回款。而房企的銷售排名不僅僅體現(xiàn)的是一家房企的市場地位，銷售表現(xiàn)更好的房企，在融資的便利性以及融資成本上也會更占優(yōu)勢，這也進(jìn)一步有利于房企市場地位的穩(wěn)固。

此外，《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，在2022年銷售額表現(xiàn)依舊穩(wěn)定甚至保有增長的房企在資本市場上的表現(xiàn)明顯優(yōu)于大勢。比如，在2022年內(nèi)，中交地產(chǎn)(000736)漲幅達(dá)182.73%，建發(fā)房產(chǎn)漲幅94.61%，濱江集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等房企漲幅也都在50%左右，明顯高于同期的申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)11.17%的跌幅。

需求端政策雖發(fā)力

2023年銷售或再降兩成

結(jié)合房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)來看，億翰智庫企業(yè)事業(yè)部副總裁田晶向《紅周刊》表示，如果說從2015年開始，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售投資呈現(xiàn)快速上升波段的話，那么2022年就標(biāo)志著整個行業(yè)是從峰值開始向下的一年。行業(yè)銷售格局之所以出現(xiàn)變化，一方面源于企業(yè)格局的變化；另一方面的根本原因還在于，在這一時間點上去產(chǎn)能、供給側(cè)改革以及需求端所受到的沖擊是多重疊加影響。

《紅周刊》注意到，2023年的房地產(chǎn)政策發(fā)力重點已從融資端轉(zhuǎn)向需求端。1月5日，住建部部長倪虹表示，今年將精準(zhǔn)支持住房消費(fèi)，包括對首套房、二套房以及租房繼續(xù)給予降首付比、房貸利率和增加供給等政策支持。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會也發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，進(jìn)一步延續(xù)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的“9·29”新政。

不過田晶認(rèn)為，行業(yè)銷售格局的改變較難在短期時間內(nèi)來通過政策提振，所以2022年的房地產(chǎn)銷售勢頭還有可能在2023年得到延續(xù)。目前疫情等不確定因素的干擾仍然存在，這影響的不僅僅是心態(tài)問題，對收入等各方面的影響同樣較為深遠(yuǎn)。

多機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為，2023年將是房地產(chǎn)弱復(fù)蘇的一年。但在田晶看來，市場谷底也將在2023年出現(xiàn)?！鞍凑漳壳暗那闆r來換算，應(yīng)該會在2022年銷售金額的基礎(chǔ)上再降低20%?！?/p>

而之所以說銷售有可能在2023年繼續(xù)下行，田晶向《紅周刊》分析表示，其一，也是最核心的原因，可以預(yù)判在2023年三、四線城市的銷售會繼續(xù)下滑。如果2022年大量房企手中的三、四線項目還能通過降價等促銷手段來達(dá)成一定的去化效果，那么到2023年可能會更難；其二，近兩年的集中供地主要集中在一二線城市，且出讓的土地質(zhì)量一次比一次好，國央企的拿地動作同樣遵循這一規(guī)律，這也就意味著，從2023年開始，高能級城市的供應(yīng)量會加大，從而導(dǎo)致供需平衡的被打破。再加上，雖然高能級城市仍能保有一定增長潛力，但依舊難以填補(bǔ)三四線城市的銷售缺口；其三，從2021年四季度開始，大部分民營房企鮮少拿地。

基于以上幾點，田晶認(rèn)為，供給端存在的只是結(jié)構(gòu)性問題，而更大的問題在于，市場里面有效的需求主戰(zhàn)場已經(jīng)從原來廣闊的三四線城市聚集到一二線城市，但經(jīng)過2021年、2022年的市場“搶收”之后，再加上消費(fèi)者收入預(yù)期被打破，實際上能夠留下來的有效需求是有限的。所以說，雖然從趨勢上來看，2023年是一個弱復(fù)蘇，但2023年，市場還是會繼續(xù)向下走的，而且這個量級不會小。

2023年主基調(diào)：去存貨、還債、保交樓

四類房企有望優(yōu)勢凸顯

對于房企來說，2023年同樣不會是輕松的一年。一位TOP10房企高管向《紅周刊》指出，2023年的房地產(chǎn)基調(diào)，主要是去存貨、還債和保交樓。2023年，還會有企業(yè)爆雷，民企也會繼續(xù)以價換量，而到了2023年之后，房地產(chǎn)的風(fēng)險才有可能逐步消除。

上述房企高管還指出，在提及的主基調(diào)還債中，美元債是最重要的。明年是境外債高峰期。如果美元債違約過多，會影響國家及企業(yè)在國際金融市場貸款利率和期限，也會觸發(fā)其他美元債提前還款，嚴(yán)重的話會影響國家的信用等級及國際市場的業(yè)務(wù)拓展。所以，相比預(yù)收賬款，應(yīng)付賬款及銀行和機(jī)構(gòu)的貸款，房企美元債是第一位的。

以上意味著，在有限的市場中，企業(yè)如何通過強(qiáng)化自身能力搶占市場份額顯得尤為重要。

那么哪些房企在2023年更占優(yōu)勢？

田晶向《紅周刊》表示，一類是主導(dǎo)當(dāng)前市場的國央企。而在民營房企中，一類是母子型公司，比如，美的置業(yè)、新希望(000876)地產(chǎn)等；一類是已經(jīng)形成穩(wěn)定的雙輪驅(qū)動型企業(yè)，住宅業(yè)務(wù)之外，還能有某一個單邊能力非常強(qiáng)，比如新城控股(601155)、寶龍地產(chǎn)等；以及，能夠把非相關(guān)性多元化業(yè)務(wù)做到一定程度的企業(yè)，比如碧桂園。

田晶指出，具備以上特征的房企，雖然在接下來的2023年開始的波段里面會出現(xiàn)縮表現(xiàn)象，但如果不是主觀意愿選擇退出的話，這些企業(yè)基本不會被“洗牌”出地產(chǎn)行業(yè)，依然能夠在行業(yè)內(nèi)走得比較穩(wěn)。

相反，對于單一的以住宅開發(fā)為主的一些企業(yè)來說，這個時間點會非常難受。這類企業(yè)原本的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)給企業(yè)自身所留下的探索機(jī)會非常少，這可能會影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，所以陸續(xù)還會有企業(yè)逐漸退出。

回顧2022年，展望2023年，田晶向《紅周刊》總結(jié)表示，房地產(chǎn)的2022年是重啟，也是轉(zhuǎn)折。而2023年，整個房地產(chǎn)行業(yè)格局、產(chǎn)品格局以及經(jīng)營邏輯都可能會變化，這個變化不僅僅體現(xiàn)在2023年一年，而是會延續(xù)很久。

（本文已刊發(fā)于1月14日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）