“手里有閑錢，可以買一套商辦公寓，租金回報(bào)率很容易就能超過3%，現(xiàn)在價(jià)格相當(dāng)于小產(chǎn)權(quán)房。”在深圳羅湖布心片區(qū)，諸多房產(chǎn)中介經(jīng)理當(dāng)起了“路霸”，向過往路人極力推銷起一個(gè)商辦公寓項(xiàng)目。

很多人在買房時(shí)都會(huì)考慮一個(gè)問題：買公寓還是買住宅?近日，記者在深圳市場(chǎng)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，越來越多的商辦公寓正以“低價(jià)”搶占市場(chǎng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的現(xiàn)象背后折射出房企的資金壓力，或在一定程度上打擊市場(chǎng)情緒。

主打租金回報(bào)率?

一般來說，商辦公寓即產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)或辦公，但卻做成公寓的居住產(chǎn)品。過去，類似的商辦公寓優(yōu)勢(shì)很突出：不受限購、限售等政策影響，在戶型上有自主發(fā)揮空間，而且價(jià)格一般低于同區(qū)域普通住宅產(chǎn)品，這意味著居住在城市核心區(qū)域的成本更低。不過，這些公寓的劣勢(shì)也同樣明顯——大多數(shù)項(xiàng)目?jī)H有40年產(chǎn)權(quán)、執(zhí)行商用水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、部分項(xiàng)目不通燃?xì)獾取?/p>

記者在深圳福田和羅湖區(qū)走訪時(shí)，許多房產(chǎn)中介經(jīng)理都把租金回報(bào)率作為最重要營銷口號(hào)。“同片區(qū)的住宅最低也要每平方米5萬元，現(xiàn)在這里的商辦公寓均價(jià)才兩萬元出頭，由于戶型小，每平方米的單位租金甚至還超過住宅，租金年回報(bào)率絕對(duì)超過3%，而住宅的年租金回報(bào)率不到1.5%。”在羅湖布心，有商辦公寓的營銷人員進(jìn)行推銷。

無獨(dú)有偶，在福田八卦嶺、南山塘朗、前海片區(qū)近期都傳出有商辦公寓“低價(jià)”入市。在靠近前海片區(qū)的一處商辦公寓，營銷人員提供的價(jià)格為每平方米4.2萬元左右，這個(gè)價(jià)格幾乎是周邊住宅的四折到五折。

有資深的房產(chǎn)營銷經(jīng)理告訴記者，深圳公寓市場(chǎng)目前主要存在三種性質(zhì)：商務(wù)公寓、商辦公寓和產(chǎn)辦公寓。對(duì)于已經(jīng)“類住宅”的商務(wù)公寓，深圳已經(jīng)停止審批。“商辦公寓，你可以理解為寫字樓改造成公寓;產(chǎn)辦公寓，一般是宿舍性質(zhì)，需要注冊(cè)公司購買。商辦公寓大量而且‘低價(jià)’推出，也在一定程度上折射出房企的資金壓力，其實(shí)也會(huì)影響購房者的信心”。

或沖擊市場(chǎng)情緒

據(jù)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2017年開始，許多重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲的政策打壓商辦公寓的發(fā)展，禁止“商改住”。不過，近段時(shí)間以來一些城市陸續(xù)突破“商改住”禁令，轉(zhuǎn)而支持“商改住”。

例如，海南省萬寧市政府辦公室印發(fā)《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案》，在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受購買住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。此外，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局、長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局此前也聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

不僅如此，多個(gè)熱點(diǎn)城市還相繼推出“商改住”土地。另一邊，據(jù)中指研究院，2024年上半年商辦用地供求規(guī)模處近年來低位，商辦用房投資、新開工數(shù)據(jù)同比均下降。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，許多城市的商業(yè)辦公市場(chǎng)出現(xiàn)過剩，但又想發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，隨后就“異化”成為了商辦公寓，這些商辦公寓報(bào)建時(shí)多數(shù)按照商業(yè)辦公進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，但后期卻按照商住來修改規(guī)劃，所以并非正式的商務(wù)公寓。過去，在樓市火爆時(shí)期，這些產(chǎn)品因?yàn)椴幌拶?、面積小、價(jià)格比同片區(qū)住宅低很多，所以投資需求很旺盛。不過，當(dāng)樓市降溫，投資金融屬性減退之后，類似的商辦產(chǎn)品居住體驗(yàn)差，供應(yīng)量大等缺點(diǎn)就顯露出來，所以類似的商辦產(chǎn)品價(jià)格下跌幅度會(huì)更大。雖然商辦公寓與住宅一直是兩條平行線，但商辦產(chǎn)品大幅度打折銷售會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)情緒越來越低落，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定沖擊。

李宇嘉也強(qiáng)調(diào)，實(shí)施“商改住”政策還需考慮多種因素，如調(diào)整為居住功能需考慮片區(qū)規(guī)劃定位和符合國土空間規(guī)劃要求。同時(shí)，需滿足宅地供應(yīng)指標(biāo)，避免突破現(xiàn)有指標(biāo)。此外，各地還需確保住宅項(xiàng)目所需要的公共配套設(shè)施能夠到位，畢竟“商改住”涉及消防安全整治和公共服務(wù)設(shè)施。